土地：上半年热闹 下半年冷清
按照今年5月自然资源部官网发布的《漳州市本级2021年度国有建设用地供应计划》（以下简称《计划》），市本级全年计划供应住宅用地共40幅。
按实际成交看，今年土地供求走弱，总体呈现上半年热闹红火，下半年略显冷清的局面。三场土拍共出让10幅地块，共计揽金53.41亿元。
3月18日，2021年度漳州市区第一次土地拍卖会三幅地块悉数拍出。其中，2021P04、P05这两幅位于西湖核心区域的“姊妹”地块被联发收入囊中，成交价分别为5.39亿元、2.89亿元；2021P02地块被蓝田国企摘取，成交价1.86亿元。当日土拍总成交价10.14亿元。此次土拍报名的品牌房企不少，竞拍过程对垒气势十足、高潮迭起。最终，成功出让的P04、P05、P02三幅地块溢价率分别为78%、73%、43%，平均溢价率创去年以来新高。
5月20日的第二场土拍，20家房企聚集在漳州市行政服务中心拍卖大厅，在两个多小时的时间里，超190次举牌，多幅地块达到上限价，解锁“竞预售”“竞配建”“摇号”等规则。最终，经过竞价、竞预售、摇号的2021P01地块（长福02地块）以19.3亿元的上限价格、0平方米的可预售住宅面积被全国10强房企新城控股收入囊中；位于漳州高新区南湖板块的2021P03地块以5.95亿元的上限价格、无偿配送2.05万平方米居住用房建筑面积的条件出嫁联发；而开年以来在全国各地豪爽拿地的建发斩获了位于西湖板块的2021P06地块，出让价格为4.71亿元。第二次土拍，总计吸金29.96亿元。
之后，受房地产行业融资环境收紧、新盘销售难度加大等因素影响，全国多个城市在9月第二次集中拍地时均不同程度地呈现降温情况，多城出现多宗地块停拍、流拍及底价成交现象，成交溢价率也普遍较低。下半年漳州土地市场也不可避免地降温了，国企和底价成了关键词。除去开拍前一天因方案调整宣布取消出让的2021P09（高新区地块）、2021P11（石亭街道地块）之外，10月20日第三次土拍，4幅地块悉数寻得买主。2021P07、2021P08、2021P10分别被九龙江、城投、圆山联合体以底价收入囊中，2021P12仅加价一次被龙文发展拿下。第三次土拍出让总金额为13.31亿元。
此外，今年漳州中心城区还成功挂牌出让了多幅商业地块。如漳州绍成房地产有限公司（漳州城投100%持股）拿下龙文区水仙大街以南、龙溪南路以东的2021G01地块，该地块兼容会展、文化、图书等功能，同样归入城投麾下的还有其附近的2021G02、2021G03。高新区也有5幅地块正在挂牌出让中，位置在南湖“双创”产业园、站前总部经济产业园热点片区内，月底将揭晓答案。
到了年底，市自然资源局再次发布公告，将以拍卖方式出让5幅地块，不过，拍卖将在明年1月13日举行。
总体来说，今年漳州主城区出让土地总数量并不多，相比于往年一般4次以上公开拍卖，今年土地供应量有所收缩，这和疫情背景有关，也和房地产市场进入深度调整有关。
供应：刚需为主 各板块均有热门项目
今年，漳州楼市主城区热门区域集中在碧湖－闽南水乡、人民广场、西湖、蓝田和高新区这几个板块。每个板块都有叫得响的供应主力，也有可喜可贺的大事件发生。
碧湖－闽南水乡板块以特房锦绣碧湖、融创国贸珑溪大观、保利世茂璀璨滨江等为代表项目。依据克而瑞数据，特房锦绣碧湖这个总建筑面积1830000平方米的超级大盘已经连续多月蝉联总面积销冠，是当之无愧的漳州红盘。融创国贸珑溪大观以精致、丰富的产品线和绝佳的地段优势赢得不少市民青睐。
人民广场板块以中梁远洋星海天宸、漳州龙文吾悦广场等项目为代表。中梁远洋星海天宸兼具高层住宅和叠墅产品，地处大漳州板块核心点，周边暂无竞品，吸引了诸多自住客购房。漳州龙文吾悦广场所在地块是今年土拍焦点中的焦点，最终擅长开发城市商业综合体的十强房企新城控股通过竞地价、竞预售面积、摇号等环节拿下该地块，当前营销中心已开放，商铺（除自持外）已售罄，颇有当红不让的气势。吾悦广场集中商业购物中心主体结构（含塔楼）封顶后，住宅将开始现房销售，这也将开创漳州大型项目现房销售的先河。
西湖核心区有两幅住宅地块在今年首场土拍中登台首秀，被倾慕于它的联发集团收入囊中，楼面价分别为9670元/平方米（溢价率78%）、9091元/平方米（溢价率73%），溢价率创2020年以来新高。该项目现命名为联发君樾西湖，已公开营销中心、开盘，主打头排看湖。
今年高新区上架多幅地块，三馆北侧高端地块2021P03以12337元/平方米的上限楼面价被联发拿下，水仙花海附近的2021P10地块由圆山和淳青联合体拿下。加之关注度较高的联发君领壹号、欣隆盛世江南也做出一定人气值，今年高新区楼市热闹非凡，人口导入意图明显，投资建设节奏加快许多。
从产品类型看，户型设计也在不断进步，产品供应以刚需为主，大户型为辅，叠墅类为特色。伴随着三孩时代的到来，越来越多的开发商抓住购房者“多一房”的心理，将90平方米以下的小户型打造成紧凑灵动的“2+1”“3+1”户型，120平方米左右户型也多数打造成4房以上产品，得到不少刚需客的喜爱。餐厨一体、卧客通联大阳台、大面宽客厅成为当前户型设计的关键词、热搜词。
同时为了最大限度发挥土地的作用，越来越多开发商倾向于打造“高低配”产品，如3个多月高层售罄的建发和著、接棒当前西湖销售的建发西湖观澜、中梁远洋星海天宸、融创国贸珑溪大观等都是高低配产品。一方面让不同需求、不同层次的客户能找到适合自己的产品，一方面因其可做到利润扩大化而带起了一阵“高低配”潮流。
销售：新建住宅均价处在合理区间
从时间维度看，今年楼市新品供应呈现上半年快、下半年缓的情况，且上半年价格较为坚挺，下半年以价换量居多。
漳州楼市在经过最近几年的调整后，总体进入一段相对平稳的发展期。中心城区新盘高层住宅均价未超过2万元/平方米，全市新盘均价保持在11392元/平方米左右（全国房产行情网站12月13日数据），价格波动幅度小。克而瑞统计得出，漳州市区新建住宅成交均价为14134元/平方米，价格合理。
在今年下半年楼市进入深度调整期后，不少价格偏高的楼盘出现价格修正，一些非热门板块挤泡沫的情况亦有出现。如漳州开发区楼市住宅均价有所回落，一些远离市中心、配套较差的项目销售进度放缓等。
当然，也有不少热门楼盘为了吸引意向客户，频频给出购房优惠，以价换量的情况并不少见。一些临近清盘的项目给出的优惠价格更是诱人，打折、让利力度不小。
来自克而瑞的数据，截至11月，2021年漳州市区商品房已成交175.82万平方米，商品住宅共成交136.52万平方米。漳州市区楼市在自我调整的过程中，全力优化拓展城市空间，从一级市场源头上以刚需、改善宅地搭配上市，积极提升城市功能品质。
不过，很明显下半年漳州房地产市场活跃度不如上半年。市场降温意味着较长一段时间内需求萎缩，加之新增按揭贷款规模增长受限，这对习惯了高负债、高周转的房企来说，快速回款将更加困难，在售项目依旧面临较大的去化压力。加之房地产税将进入实操阶段，短期内加剧观望情绪，长期可能改变楼市格局和预期。在增速显著减缓的“横盘时代”，多重条件叠加，房企操盘逻辑将改变。从“囤、捂、藏”到“快、准、狠”，加快开发、加速供应、加快节奏、保证回笼是当前操盘手比较在意的事。
■记者 张 晗
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