碧湖－闽南水乡板块是目前市区供应主力 张 晗 摄
又一次站在年末，地产人感慨万千——猜得到开头，却猜不到结尾。这是充满变化的一年，房地产业经历30多年的快速增长，似乎到今年才真正体会到——“变化”才是永恒的主题。
什么变了？政策依旧“房住不炒”“稳字当头”，但全国调控次数刷新了历史新高；相比以往小修小补、查缺补漏式调控，今年的调控更强调其所带来的中长期作用；政策升级涉及房地产的各个环节，土拍、营销、蓄客、销售、管理、保有，尽管房产交易的环节不变，但都出现了更加细致、全面、精准的管控，游戏规则悄然改变。
2021年是楼市深度调整的一年。也许最终房地产将告别“躺赢”，再拒绝“躺平”，直到最后回归普通行业“爱拼才会赢”。
调控：中长期政策开始集中发力
土地、金融和财税制度，被认为是当前房地产调控的三大关键点。相比以往限购、限贷、限价等短期调控政策，2021年，房地产行业越来越多的中长期政策开始发力，这些长效机制正在给楼市降温，也反映出政策层面“房住不炒”的坚定决心。
从大环境看，房地产行业政策密集出台。
2月18日，土地集中出让新政出炉：一则集中发布出让公告，全年不超过3次，二则集中组织出让活动，业内简称供地“两集中”。
3月5日，住建部强调落实租赁住房改革，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
3月中旬，“十四五”规划和2035年远景目标纲要发布，明确“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。
4月12日，发改委发布新型城镇化和城乡融合发展重点任务，促进农业转移人口有序有效融入城市，有序放开放宽城市落户限制。
4月30日，中央政治局会议强调防止学区房炒作房价。
7月23日，住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”。同时，明确“因城施策”重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。
8月10日，针对首轮集中供地出现的热点城市地价高企、房企恐慌性抢地等问题，自然资源部要求集中供地城市优化第二批次土地出让政策，降溢价率至15%、查资金、限“马甲”。
10月23日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获得通过。
此外，加快发展保障性租赁住房、城市更新防止大拆大建、城乡建设加强历史文化保护传承等政策纷纷出台。
中原地产研究中心统计数据显示，截至11月25日，全国2021年房地产调控次数高达570次，刷新历史纪录。由于楼市调控不断收紧，全国房地产市场持续降温，出于稳房价、稳预期的需要，多城相继落地“限跌令”。此外，为了保障工程建设和施工节点，2021年11月，北京、石家庄、漳州等城市发布商品房预售金监管政策，住建部全面接管监管账户，实施封闭管理，优先用于工程建设。
还有一些意见和建议不断曝光，可以窥见各界对房地产市场后续发展的思考方向。比如，《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》出于消防安全的考虑，提出“限制县城居住建筑高度”，最好不超过18层；两会期间，有代表委员建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售，反映了老百姓“苦公摊久已”的心声。
不论是探讨，还是政策，它最终指向一个点：房住不炒。在疫情背景下，老百姓更需要的不是房子涨价，也不是跌价，而是保持价格的平稳，保证市场秩序的稳定，稳稳当当、顺顺利利为好。
金融：从严从紧管控持续加强
今年，中央坚持房地产金融审慎态度，房地产金融管控持续加强。国务院指出“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”。住建部表示“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业‘三线四档’融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房”。同时，央行加强防控违规资金流入房地产市场，表示下一步将持续完善房地产金融管理长效机制；银保监会强调，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。
从去年“三条红线”政策施行开始，地产行业逐步强调“稳”字当先，快速发展、快速周转的发展方式让位于平稳发展。下半年从严从紧的金融政策更是让不少房企难以适应，债务情况受到业内外强烈关注。
此外，自年初央行推行房地产贷款集中度管理制度以来，房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调成为大部分城市楼市的主流现象。包括漳州在内，房贷放款速度亦有放缓，贷款利率有所上调，和全国绝大多数类似体量城市的情况相似。
不过年底央行打出了一套政策组合拳，12月6日盘后宣布全面降准0.5个百分点，释放出1.2万亿元长期资金，12月7日又再定向“降息”0.25个百分点。这套组合拳对保持流动性合理充裕，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持中小企业、绿色发展、科技创新都有其意义，将为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
探讨多年的房地产税政策即将“靴子落地”。今年10月，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。目前试点城市、具体方案尚未确定，仅明确：国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
而老百姓较为关心的问题——契税，明确是不变的，这对广大刚需族来说是切实的利好。财政部及税务总局发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》明确了部分继续执行的契税优惠政策，2021年9月1日起执行。即，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
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