商品房公摊面积知多少
一、什么是公摊面积
公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
二、商品房“零公摊”的误区
最近部分地区实施“零公摊”，所谓的“零公摊”并非真的不用公摊，其实是按套内面积计价，使购房者更清楚地了解自己所购买的房屋的实际使用面积。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成；具体来说，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。目前大部分地区商品房销售以建筑面积计价。
三、购买商品房如何详细了解公摊面积
1.提前了解，查看售楼处公示的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等文件，清楚分摊范围及计算方式；
2.对比楼盘，考察多个同地段楼盘，对比公摊系数，若某楼盘明显偏高就要留意；
3.实地查看，到样板间感受实体，估算套内与公摊空间比例是否合理；
4.咨询细节，向销售人员问清电梯间、楼梯间、走廊等公共部分的面积规划情况；
5.合同明确，在签订合同时明确建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；在计价方式上明确当事人选择按建筑面积计算、按套内建筑面积计算、按套计算等哪种方式计价。
四、商品房“得房率”相关政策
商品房“得房率”=套内建筑面积÷每户建筑面积×100%。目前我市提高商品房“得房率”量化规划政策主要有：
1.“四代建筑”量化。载车电梯、空中立体停车场及车道、开敞式公共平台、户属空中花园等不计容积率的部分不计入产权面积。
2.优化配电室计容。住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房不计入容积率建筑面积。
3.鼓励底层架空。架空层设置为公共开放空间并对外开放使用，不计入容积率建筑面积。
4.提升建筑连通性。开敞式风雨连廊、开敞式架空走廊、室外独立建设的非机动车停车棚等不计入容积率建筑面积和建筑密度。
5.完善计算规则差异。突出地面但高度小于2.2米的室外阶梯及各类井道，不计入容积率建筑面积和建筑密度；突出屋面高度小于2.2米的设备间、电梯机房、楼梯间等，不计入容积率建筑面积。
6.优化烟道计容。供裙房商业、发电机房使用，依附建筑主体设置的烟道，不计入容积率建筑面积。
7.丰富建筑造型。高层建筑因造型需要设置的屋面构架、超高幕墙所形成的屋面空间，不计入容积率建筑面积。
来源：漳州市住建局 市局交易科 马超文
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