漳州二手房过户交易量激增，已经持续了两周多的时间。大量二手房交易办证业主涌向漳州市行政服务中心三楼的办证大厅。记者了解到，二手房过户交易量，从原来正常的日均20~30套，激增到40~50套。看似繁荣的二手房交易市场潜流暗涌。
今年3月1日发布的新“国五条”实施细则备受瞩目，其中“二手房交易按照增值额20%征收个税”的内容，更是在市场上引发轩然大波，厦门、福州、泉州等周边地区在该政策出台后出现了二手房交易量猛增的现象。唯独漳州，在8年前就已严格执行二手房交易征收20%个税，因而业内解读，这一政策对漳州二手市场不会有太大影响。
那么，近期激增的过户交易量又是从何而来？在业内人士看来，繁荣只是表象，不少交易的二手房，为此前未过户的房产。
日均40多套 交易过户激增近一倍
从3月1日新政出台之后首个工作日开始，办证窗口的过户量就呈现急剧增加的态势。截至这周，每个工作日的过户交易量依然维持在每日40~50套左右，比平常多了近一倍。因为急剧上升的工作量，窗口工作人员陷入异常忙碌的状态，人手也显得异常紧缺。
“事实上，这波交易大潮当中有不少对政策抱有恐慌心理的人士。”行业人士告诉记者，有不少人担心计征20%的自有住房转让所得后，会增加房屋交易成本——买方怕卖方借机提价。事实上，2005年起，漳州市区（芗城区和龙文区）对不符合“自用5年以上并且是家庭唯一生活用房”，一律征收20%的个人住房转让所得。这也意味着二手房转让征税，在漳州已经实行了8年。
“要涨早就涨了，该转嫁的也早就转嫁了。到现在为止，漳州二手房的交易并没有出现大起大落，政策调控期虽然有所起伏，但一直都相对平稳。”在行业人士刘先生看来，新政对二手房市场不会产生实际性（指成交成本增加）的影响，最大的影响主要还是来自于心理层面上的。
不过，有行业人士指出，对地方实施新政细则不确定性，导致了很多购房者的恐慌。漳州丹霞房产行销策划有限公司总经理丁杰认为，新政出台后这两周多的时间里，很多人赶在政策的“真空期”抓紧交易过户，这是因为他们的心理预期认为，即使具体实施细则出台以后，也不可能低于现行的收税标准，与其这样，不如赶在政策前一波实施过户交易。
未满5年 此前交易未过户居多
记者从多家房产中介了解到，按照漳州二手房市场正常每月成交200多套的数据来算，单日成交过户40~50套，确实有点夸张，也让人感到不解。这部分过户交易数据到底是从哪里冒出来的？
“不排除正常的交易行为，但是很大一部分的过户交易是前期沉淀下来的。”漳州丹霞房产行销策划有限公司总经理丁杰告诉记者，如今什么样的二手房最好卖？排除学区房，就属满五年以上的房源，可以省下好几万税收，如果是龙文区的房源就更加抢手。
但是很多二手房在交易的时候没有满五年，这部分炒房客现要转手，买卖双方就通过事先约定，等房子满五年再进行过户，这就是所谓的沉淀交易。如今，政策细则可能生变，原本要延迟过户的这部分买家，担心卖家提价，因此都急着完成过户交易。
另据了解，在漳州原来执行的征收20%个税的规定当中，对“房改房”（叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅）执行的是征收3%的税点，这个是一个例外，但是这个例外能否继续执行，要取决于新政的细则。因而，这部分购房者同样担心政策生变，赶在“真空期“尽快完成过户。在漳州市区，房改房的交易流通约占到二手房交易当中1/3的比例，这就意味着房改房的过户量增多，也是导致交易数据激增的另一个主要原因。
不论是基于哪种原因，近期二手房交易过户量激增，都并非正常的市场交易行情所催生的，这部分数据更多来自于既往交易，即沉淀交易。是经过一定时间的积累爆发出来的。因而过户交易量的攀升，无法真正反映二手房当下的市场行情。
□特别观察
卖方市场 20%个税普遍转嫁
去年底以来，新房市场的销售升温，也带动了二手房市场的成交回升。记者走访市场了解到，今年春节过后，二手房的挂牌价格跟随新房市场有所上涨，但涨幅不大，未形成一、二手房的倒挂现象。并且，挂牌价格只是房东的预期，有很多房源事实上有价无市。以位于江滨路的悦景豪庭为例，挂牌价8500元/平方米，这个价格只是房东的预期，很多人认为市场行情在涨，并不急于脱手，但购房者也并不接受这样的价格行情。
目前二手房市场的行情，从实际成交上来看，有所僵持和观望，并未向过户交易那般火爆。基于漳州去年出台的计税基础价格，大部分二手房的成交成本有所提高，导致了一部分二手房购买力的分流。
针对20%个税将引发转嫁行为最终推高二手房价，在新政一出台后便引发热烈争议。上海金融与法律研究院执行院长撰文指出，尽管在中国个人所得税可以像间接税一样转嫁给买方，但这并不意味着它总是能很成功地被转移给买方：如果房地产市场是一个买方市场，估计这种转嫁的可能性就非常小。假设市场上有100套房子出售，买家只有10个，那么这些卖主估计都要竞相降价，而不是将纳税成本加在房价里。反之，在中国住房市场还是属于卖方市场的前提下，提高个人所得税，那么这个成本最终必定会体现在房价中，从而成功地转移给买家。
那么，漳州二手房市场的个税征收是否也普遍由购房者承担？除了个别的“避税”手段，大部分二手房成交的税费均要买方承担，从目前的市场行情来看，“漳州的二手房市场现在是卖方市场，房东说了算。”
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