小课堂 | 二手房交易费用知多少
买房是人生大事，涉及金额巨大，在实际交易过程中，除了购房款以外，还产生了如中介费、税费、银行利息等诸多的额外支出，也就是我们所谓的“交易成本”。当前市场上绝大多数的二手房交易都是通过中介机构成交，如果某些中介机构动了歪心思，利用交易过程的信息差，巧立名目收取费用，将大大增加买卖双方的交易成本。
今天小编就带大家一起了解一下，我们所谓的“交易成本”到底有哪些呢？下面以林女士为例，为大家讲解。
林女士家庭目前在芗城区有一套房，她计划在龙文区再购买一套面积80平方米，总价在100万二手房。除购房款外，林女士买房时还需要支付哪些费用呢？
税费
在当前二手住房的交易过程中，需要实际缴纳的税种有契税、增值税及个人所得税三种；如果是二手店面等商业性质的房屋，还会涉及到土地增值税。
01、契税
结合当前的税收政策，个人购买首套家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税；
个人购买家庭第三套及以上住房的，按3%征收契税。按现有的政策明确区分芗城区、龙文区为独立的首套房、改善性住房认定区域范围。因此，林女士可以享受龙文区首套房1%的税率优惠，也就是征收1万元。
02、增值税
个人转让住房的，以转让价格为计税依据，一般由卖方缴交。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。其中值得注意的是“满二或满五”，不以产权证附记时间为准，以产权证首页发证日期或者完税证明时间孰先原则。
03、个人所得税
我市计算个人所得税实行核定征税，一般由卖方缴纳。（合同中若约定为买房缴纳的按合同约定执行）个人所得税计算方法有两种。一种是交易差额的20%，其中差额=计税价格-原值-相关税费-合理费用，第二种比较简单，计税价格×2%。
今年继续延用《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第28号）规定，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。林女士如果今年在卖掉芗城区的房产后购买新建商品房，卖掉的芗城区的房产已缴纳的个人所得税可以返还。
贷款利率
我市住房商业贷款实行“认房不认贷”政策，“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在本市购买商品住房申请贷款时，家庭成员在新购商品住房属地无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
按照现有政策，林女士即使在芗城区已有住房，到龙文区新购买住房仍可认定为首套。以等额本息30年期贷款额100万为例，首套的月还款额为4434.81元，第二套的月还款额为4861.03元。每个月可减少贷款支出426.22元，利息总额可节省约15.4万元。
自主交易
为促进个人自主交易，降低交易成本，漳州市住建局搭建了租售一体化平台，为广大群众提供了一个正规、便捷、公开、透明的房源发布渠道。
房东可通过平台核验自己名下的房屋，取得房源核验码并在平台发布房屋的租售信息；客户可通过扫描房源核验二维码实时了解发布房源的状态，避免遇到被抵押、查封等限制状态的房屋导致交易失败。
交易双方可通过平台房源预留的联系方式进行沟通，达成交易意向后可以通过平台发起《漳州市存量房买卖合同》和《漳州市房屋租赁合同》的网签备案手续，并通过存量房交易资金监管模块保障交易资金的安全。
来源：漳州市住建局 市局交易科、市场科 周黄虹 马骏凌
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