福建25地库存来了，哪些或将直面“停止供地”？
前言
近期的焦点，可谓自资部发布的“停止供地”的话题。
具体来看：
1、去化周期超过36个月的城市，必须暂停新增土地供应，直至存量降低到36个月以下；
2、去化周期在18（不含）-36个月的城市，应该控制供地节奏，按照盘活多少新增供应多少的原则，根据竣工和回收建筑面积，决定新增供地多少。
距离自资部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》已过去10多日。但截止发稿之日，仍有不少城市围绕这一主题做文章。
时隔9年，楼市重回2015年高库存时代，甚至超过9年前的高库存数据（约74833万㎡）。所以，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，全国新一轮“去库存”战役也正式打响！
我们究竟应该用什么来定义去化周期？
通俗来说，库存分为「狭义库存」和「广义库存」。区别在于已成交土地是否取得预售证，我们将已取得预售许可证，即购房者能直接购买到的房源，称之为狭义库存，这也是我们分析去化周期的指标之一。
福建省存量概况
根据克而瑞数据，截止目前共统计了25个市/县/区的狭义存量数据，根据12个月数据流速大致可分为三档：
绿档为宁德、晋江中心区、漳州市区、泉州中心城区，去化周期为14~17个月，市场库存表现良性健康，保持着合理库存和量价的主动性，仍有较强内生发展动力；
黄档如厦门、福州、莆田等主力市区目前面临一定的库存去化压力，去化周期保持在19~32个月，其中厦门、福州作为强中心城市，库存规模相对可控，而作为下辖区县如闽侯县、闽清县已经逼近高压临界点。
红档均以弱三四线为主，去化周期约为45-120个月，主要表现为城市/区域能级弱，如泉港、南平等强内生型，以及类漳州开发区等前期开发强度过高，市场泡沫较大，长期处于市场调整的区域，库存积压情况显著。
泉州中心区、晋江中心区民营经济发达，有着强劲的人口和产业支撑，而漳州市区核心红盘项目拉动，城市去化周期均未超过18个月。
平潭、永泰近年以消化库存为主，新房库存规模虽然在收缩，但需求始终萎靡不振，导致去化周期一直居高不下。
这些库存去化压力大的城市，未来存在被禁止供地风险，但是否触碰36个月禁止供地最终仍以官方公布库存口径为主。
二、同一城市仍存在板块分化
具体到城市，我们发现，不同城市仍然存在着严重的板块分化情况。
结 语 ✦
对于政府而言，暂停供地不是目的，“去库存”也是为了促进良性健康的房地产市场发展。所以在满足新政规定的前提下，建议优化可供地城市供地结构，控制库存压力板块的土地供应，加大供需健康板块土地供应，以满足客户差异化的住房需求。
对于开发商而言，建议积极关注这些城市优质板块的供需结构性机会，适时精准投资，并借力政策风口，推出顺应市场的好产品。而对于高风险城市及板块，则要谨慎布局，综合研究新形势下的拿地策略，从分化的市场中寻找更多的确定性。
来源：厦门地产资讯 文 | 克而瑞福建区域
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