2020年漳州房地产市场回顾

向难而行 深度调整

——2020年漳州房地产市场回顾

闽南水乡是市区楼市竞争最激烈的板块 闽南日报记者 张 晗 摄

不论如何跌宕起伏，不平凡的2020年已经过去。这一年，漳州楼市经历颇多：从春节前火热蓄客到节后售楼部暂停开放，从开局遇冷到下半年蓄劲冲量，从角逐土地市场到进军全新板块，在“房住不炒”中换锚LPR……凡此种种，无一不是对楼市的考验，给予人们一个重新思考“房子与日子”的契机，推动市场进入深度调整。

政策：重申“房住不炒” 市场稳字当头

“房住不炒”的字眼，一而再、再而三出现在2020年每一次重大会议、报告和解读中。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，这是2020年政府工作报告中的关于房的表述。11月3日发布的“十四五”规划也一如既往地强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求落实租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。12月中旬举行的中央经济工作会议明确提出，“解决好大城市住房突出问题”，并重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。这表明了政策层面对于“房住不炒”的基调不会发生变化，中央和各地会持续维持房地产市场平稳健康发展。

在“维稳”的基调下，2020年漳州房地产市场除了延续此前“三不涨”限价政策，还从多方面释放稳定市场的政策，进一步保持房地产市场平稳健康发展。例如，6月9日举行的市区第三次土拍，为了避免热门地块竞价过高，对部分地块分别采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的竞拍方式，地块实现0溢价，而前几年常出现的“竞配建”再无出现。此外，漳州还稳步推进住房保障工作，推出多幅限价回购地块；并有全新“安得广”项目大唐锦绣世家亮相，这也是近期继城投利民佳苑项目后，市区又一个面向社会的限价商品住房项目。

“稳”最终体现在价格上。一方面，疫情导致第一季度供求下滑，疫后市场恢复供应时出现需求集中释放，但下半年供求恢复正常节奏后，价格并无大起大落，延续了漳州楼市一贯的理性。2020年市区入市的产品，除高端项目外，价格均保持在10000~14500元/平方米区间内，个别高端项目如建发文昌府报价15000元/平方米起，也较为合理。另一方面，开发商出于完成业绩、冲刺销量的考虑，下半年各项打折优惠层出不穷，也给了置业者更多的议价空间。

值得一提的是，漳州市区房价稳中有进。“价格洼地”蓝田板块和新兴区域高新区板块新建住宅均价已破万。如蓝田板块漳州龙文宝龙广场央景尊座阔景美宅报价10588元/平方米起，阳光城大唐翡丽印象均价11000元/平方米；高新区的欣隆盛世江南开盘价10486元/平方米起；同在高新区的联发君领壹号首次开盘售价9288元/平方米起，200套89平方米小三房在2小时内售罄，这个价格已成绝唱，该项目现报价10000元/平方米。个别项目虽有零星特价房源维持4位数的价位，但体量极少，多为配合短时营销而定，可以说，“万元时代”已彻底到来。

贷款：“三条红线”限制融资 房贷换锚LPR

金融政策是调控楼市的重要工具，“房住不炒”的理念在房产金融领域同样大行其道。

2020年，疫情来袭，国家强调“六稳”“六保”，要求加大对中小微企业等实体经济的金融支持，对于资金的流向有着严格的把控，要刺激的并不是房地产这一行。因此，中国人民银行、银保监会等八部门联合发布指导意见，要求商业银行破除对涉房贷款的偏好，把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域。漳州多家银行表示，疫情期间推出了不少帮扶企业的贷款政策，在个人房贷方面不做大幅调整，不偏不倚，保持稳定。

此外，2020年8月，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出台，将于2021年1月1日起全行业全面推行。房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，从各融资渠道分项收紧到总量把控，其重点是控制房企有息负债增速。在此背景下，房价增速继续放缓。

2020年最后一天，中国人民银行、银保监会宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。

2020年，也是多数房贷一族的“LPR元年”。3月1日起，各银行开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务，至8月31日转换完成。当年2月、4月，LPR两次下调，之后的5月至12月，LPR5年期均维持在4.65%水平，连续8个月“原地踏步”。LPR多月未见调整，反映了目前货币政策的导向，总体基调是稳健、灵活、适度。

总的来看，2020年底的5年期以上LPR相较2019年同期已累计下降15个基点，从4.80%降到了4.65%。以贷款100万元、还款期限30年为例计算，利率4.80%，每月还款5246.65元；利率4.65%，每月还款5156.37元，每月可以少还90.28元。新的一年，背负房贷的人每个月还是能省下些小钱的。

营销：开辟线上“第二战场” 理想人居眼见为实

2020年初，受疫情影响，开发商纷纷开辟线上渠道，作为营销“第二战场”。错过“小阳春”，至第二季度，因处淡季，楼市营销活动并不多。直至第三季度，开发商方才火力全开，加紧蓄客，冲刺全年目标任务。

春节期间，由于疫情防控的需要，漳州市各大楼盘营销中心暂停开放。随着复工复产工作的逐步推进，售楼部重启，但在疫情尚未过去时，前往售楼部看房者寥寥无几。为此，开发商通过线上营销，以较低的成本，保证特殊时期营销不断档，提高产品的曝光度。融创、建发、万科、保利、联发、碧桂园、融信、三盛、泰禾、禹洲等数十家房企，都开放了旗下楼盘的线上售楼部。并且，零售行业颇为火热的“直播带货”也被各大楼盘用在营销推介上。

同时，开发商的营销活动从形式和重心都有所改变。从以往侧重仪式，转变为侧重生活感、体验感，不少开发商瞄准带娃家庭举办儿童DIY、亲子讲座、少儿比赛等活动，也有不少倡导新中式生活的项目举办了赏花游园、祖训传家、古物展览的活动，令人耳目一新。并且，越来越多的楼盘打造了会所空间，如保利世茂璀璨滨江、融创国贸珑溪大观，会所多设计在架空层、地下室，将这些原来或晦暗，或闲置的地方，以泛会所、下沉会所的形式，打造得五彩缤纷，配合样板房一起开放，让置业者眼见为实，对未来入住小区满怀憧憬。

供应：新兴板块强势崛起 闽南水乡依旧热门

漳州首家宝龙广场2020年12月19日开业 本报记者 张 晗 摄

产品供应方面，2020年漳州楼市呈现上半年缓、下半年快的节奏，且供应板块集中在闽南水乡、西湖、长福、蓝田这几处。尤其以西湖和长福板块崛起为主要特点，闽南水乡为热门主力，碧湖板块供应趋于尾声，老城区供应量少。

闽南水乡是当下漳州楼市竞争最激烈的板块，大盘云集、供应量大，刚改、改善产品居多，还有些项目是高层+别墅的“高低配”。目前最为火热的项目是特房锦绣碧湖、建发央誉、联发君领首府、三盛璞悦湾、融创国贸珑溪大观、禹洲雍禧澜湾、保利世茂璀璨滨江、中海上湾等。

接棒碧湖的西湖板块是今后几年的热门区域，虽然目前除安居房项目外，西湖生态园核心区域尚未有开发商入场建设，但已有不少开发商看好西湖整个板块，并加大西湖周围优质地块的开发力度。区域内原有龙湖双珑原著、万科玖龙台、西湖正荣府、大唐春风里等多个在售、在建项目，2020年再添碧桂园西湖印象、大唐三木印象西湖、建发和著三个新盘，前二者主打刚需，建发主攻刚改。

长福板块位于人民广场附近，2020年新增项目不少，加之安置房和商业地块加速布局、建设，这片区域方兴未艾。2020年世茂将新入手的低密度地块打造成纯墅新盘世茂漳州府，中梁引进远洋集团联合打造住宅大盘中梁远洋星海天宸。相信随着R1线开工建设，计划设置“人民广场站”的该板块，热度还将日渐攀升。另外，位于人民广场南侧的建发文昌府，因供给优质改善产品、地段优良，也成为2020年的热盘之一。

2020年是蓝田板块的“商业元年”，不仅漳州龙文宝龙广场开门迎客，有了海底捞、麦当劳、肯德基、星巴克等大牌入驻，悦珑庄高端街区也迎来了肯德基等大牌签约。商业发展为蓝田板块燃起一把火，漳州宝龙云景里、阳光城大唐翡丽印象等项目吸引了众多看好蓝田的置业者的目光。

值得一提的是，近些年来常见的“联合开发”模式在2020年依旧风行，从新盘阳光城大唐翡丽印象、中梁远洋星海天宸、大唐三木印象西湖等，都能看出强强联合的印记。

土地：爆款地块竞争激烈 西湖长福集中发力

从出让计划来看，漳州市自然资源局公布的《漳州市区2020年度土地出让计划表》显示，漳州市区2020年度计划出让38宗用地，共计4248.20亩。从供地区域看，芗城区7宗、龙文区15宗、高新区16宗。

从实际成交来看，2020年漳州市区一共进行了4次土地拍卖，拍出11幅地块。其中，西湖和长福各有4幅地块拍出，是当之无愧的土地供应主力；另外3幅地块分别位于碧湖板块、老城区江滨和蓝田板块。其中楼面地价最高者为世茂于3月份摘得的2020P02地块，楼面地价12356元/平方米，案名世茂漳州府。

虽然2020年土拍次数、拍出宗地数量都不及前一年，但土地出让现场个别明星地块的角逐过程仍可圈可点。

3月31日，漳州市区2020年首场国有建设用地使用权出让拍卖会举行。疫情之后首场土拍，一改2019年下半年土拍市场冷清局面，近30家开发商代表“蒙面”角逐3幅地块。最终，漳龙建投、世茂、阳光城成为最后赢家。其中，格局方正、配套较好的2020P03地块经过激烈角逐被阳光城拿下，宣告阳光城正式进军漳州市区楼市，随后官宣与大唐联合开发该地块，案名大唐阳光城翡丽印象。

4月30日，在漳州市区2020年第二次国有建设用地使用权拍卖会上，位于碧湖靠江滨位置的2020P05地块被漳州城投集团以5亿元底价竞得，将打造高度为190米的市区最高建筑。

6月9日，漳州市区2020年第三次国有建设用地使用权出让拍卖会举行，吸引近20家房企和个人参与，5幅地块悉数拍出。此次土拍，2020P08、2020P09两幅位于西湖板块的相连地块竞争最为激烈。值得一提的是，碧桂园拿下西湖2020P08地块，是其首次在漳州市区公开土地市场拿地，案名碧桂园西湖印象；而碧桂园进驻西湖，也使得西湖板块成为漳州首个聚齐地产三强的板块。

8月25日上午，漳州市区2020年度第四次土地拍卖会成功拍出两幅西湖板块地块。其中，2020P11地块在20多分钟的时间里，经历了多达109次的举牌，最终花落建发，成交价4.94亿元，至此建发落下芗城第一子；2020P12地块经历了44次举牌，被厦门励欧摘取，成交价6.15亿元，该地块是西湖生态园G地块几幅居住用地中面积最大的一幅。

有趣的是，2020年几个带回购方案出让的安置地块成了开发商争抢的“香饽饽”。首场土拍，带回购方案的2020P01地块引发了激烈的竞争，共有21家房企冲着它而来，且加价迅速，经过128轮对决，地块最终被漳龙建投以楼面地价3724元/平方米摘得，溢价率高达68%。年度第三场土拍，作为安置房用地的2020P10地块是当日爆款，有7家房企（个人）冲着它而来，同样加价迅速，最终地块“出嫁”央企中铁，摘取了全场举牌次数最多、溢价率最高两项桂冠。

此外，市区还成功挂牌出让了多幅商业地块。如福建省大观发展集团有限公司以1580万元竞得蓝田板块2020G03地块，规划用途为商服用地—商务金融用地（写字楼、商业性办公场所），或将建成蓝田板块的商业办公“中关村”；漳州城投以成交总价9900万元竞得碧湖板块2020G04地块，特别亮眼的是这幅地块3万平方米的“地下”属性，营造地下商业空间，这在漳州市区目前仅此一家。