闽南水乡板块是目前市区在售楼盘最多、供应量最大的板块。 杨婀娜 摄
时光荏苒,再过几天就将迎来全新的2020年。回顾2019年的漳州房地产市场，从年初走淡到迎来“小阳春”,从产品升级到年末冲刺，楼市跌宕起伏。面对常态化的调控，市场进入深度调整期，平静之下虽不乏暗流涌动，却也因此焕发出新的生机。
对于普通置业者而言，在即将过去的一年，你是继续观望还是果断出手，是踞守繁华还是独享宁静？可以确定的是，在这一年里，不少人开始相信，闭着眼睛买房就能赚钱的阶段已经过去了。
政策 咬定青山不放松 调控主旋律不变
从2016年中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”成为构建房地产长效机制的主旋律。过去的一年，中央多次重申“房住不炒”主基调、强调居住属性，整体政策环境仍是相对偏紧。
今年伊始，政府工作报告虽未提“房住不炒”，但却提出“更好解决群众住房问题”；4月份中央政治局会议重申“房住不炒”；7月召开的中共中央政治局会议，再次强调“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；12月，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展，为2020年楼市定了调。
受此影响，各地楼市限购、限价等政策并没有放松，各种定向微调仍在加码。据中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。强有力的调控，彰显中央“咬定青山不放松”的政策韧劲。目前此轮调控的效果已经显现，房地产市场总体表现较为平稳。
在全国调控从严的大环境下，漳州房地产市场也是多管齐下，除了延续了此前“三不涨”限价政策，还从多方面释放稳定市场的政策，进一步保持房地产市场平稳健康发展。如今年的公积金相关政策便进行了调整，从4月1日起，漳州全市范围内开展“住房公积金报账式冲还贷”业务；6月，漳州市公积金取消了公积金贷款审核等7个证明事项，进一步提高工作效率。土地政策也进行了一些改变，部分地块“限房价、竞地价，设保留底价”，而前两年常出现的“竞配建”再无出现；西湖板块推出了2幅限价回购地块，今年推出的“安得广”地块建成的商品房也从精装改为毛坯。此外漳州还稳步推进住房保障工作，市区首个面向社会的限价商品住房项目城投利民佳苑，其商品住宅销售均价为7620元/平方米。
三年前的楼市高歌猛进，从中央到地方，各种政策接踵而至，束缚住楼市狂奔的步伐。漳州同样如此，2016年下半年至2017年上半年，漳州房价出现一波快速上涨的行情。随后的调控及时踩了“刹车”，漳州楼市也由此冷静下来，进入新一轮调整期。就拿年末和年初相比，大部分楼盘的售价都下调了，个别楼盘下调幅度比较大，单套住房价格优惠幅度可达几十万元。今年新入市的楼盘，首次开盘价位大都位于12000~14000元/平方米区间，相比去年类似楼盘也有一定幅度的下调。
如今，楼市调控方向更加明确，在“三稳”的要求下，除了因城施策，双向调控成为新的选择，各种打补丁的措施可能不断出台。房价持续下行时不排除会有宽松政策，但只要房价出现明显上涨，调控加码的可能性也很大。
■记者 曾婷婷
楼盘 各板块百花齐放 “小鲜肉”鏖战江湖
在调控不放松的大背景中，房企之间竞争加剧，尤其是同区域的竞品楼盘之间，更是“硝烟弥漫”。面对业绩指标、现金流、融资等多重压力，各大项目不断推陈出新。尤其是不少今年新亮相的新盘，更是通过多样化的营销和“硬核产品”打开市场。
市区主要的供应板块集中在老城区、碧湖、西湖以及闽南水乡等板块。交通、教育、医疗、商业等各方面配套都最成熟的老城区板块，是众多置业者心中的“白月光”。不过，由于近年来出让的土地不多，这一年该板块在售楼盘只有大唐名门印象、信和御龙天下以及新盘中骏雍景府、禹洲城上城等为数不多的楼盘。
明星板块碧湖则在这一年进入了开发尾声。建发在该板块的第四个楼盘，也是板块的最后一个楼盘建发央著上市。板块内在售的楼盘还包括国贸天成、特房锦绣碧湖、碧桂园碧湖天骄等为数不多的项目。
被誉为“升级版碧湖”的西湖板块，今年出现了新生力量——龙湖地产进漳首作双珑原著。此外该板块在售楼盘还包括西湖正荣府、万科玖龙台等项目。通过缤纷的产品线，该区域将刚需、改善人群一网打尽。
当然，今年风头最盛的板块当属闽南水乡板块。联发君领首府、三盛璞悦湾、融创国贸珑溪大观、建发央誉等纯新盘，加上此前在售的中海上湾、禹洲雍禧澜湾、保利世茂璀璨滨江等项目，该板块成为今年市区在售楼盘最多、供应量最大的板块。当然，由于区域楼盘差异化不大，该板块也是竞争最为激烈的板块。
尽管楼市逐渐平静，但面对有限的蛋糕，仍有不少项目冲出重围、独占鳌头。如龙湖双珑原著、建发央著、联发君领首府以及纯别墅项目泰禾闽南院子，都是关注度颇高、成交也不错的项目。究其原因，除去地段、品牌、口碑和客户粘性，高性价比、符合市场需求的产品仍是最重要的因素。“产品才是最好的营销”，在这一年的楼市称得上名副其实。
■记者 曾婷婷
土地 供应不断 品牌企业打头阵
今年漳州市区共进行了5次土地拍卖。从年初土地市场升温、开发商热情高涨到下半年冷静落槌，土地市场也是跌宕起伏、悬念迭起。这一年，漳州市区共成功拍出13幅地块（含2幅限价回购地、1幅“安得广”地块）。除了历年的供应主力龙文区和芗城区，高新区也开始崭露头角。市场迎来了龙湖、联发、融创等新面孔，建发、中骏、大唐等房企也持续布局。
1月24日，漳州市区2019年首场土拍正式开拍，当天共有近20家房企参与角逐。虽然本次公开拍卖的4幅地块都是两次乃至三次上架，但房企拿地热情可谓高涨，最热门的地块有12家房企参与竞买。当天公开拍卖的4宗用地分别被龙湖、中骏、联发和华辉拿下。
5月14日举行的市区第二次土地拍卖会上，3幅地块悉数“出嫁”。当天除了阵容强大的房企，整场拍卖会长达3个小时，举牌总次数接近560次。最终，融创国贸联合体、建发、华辉成为最后赢家。
7月10日，第三次土地拍卖则有些冷热不均。两幅位于高新区的商品房用地，一幅经过460多轮激烈争夺，被联发揽入；另外一幅则由于竞拍者叫价没有达到设定保留价，出让活动中止。此外，原定同一天拍卖的2019P08、2019P09号地块在拍卖前一天取消出让活动。
9月25日举行的第四次土地拍卖则更显冷静。当天共拍卖3宗居住用地。其中大唐地产竞得金峰村安置用地（限价回购地块），2019P11地块被漳州市金盏置业有限公司揽入，2019P09地块因竞买人未达到两家而继续待字闺中。
11月5日，第五次土地拍卖会同样十分理性。大唐地产成为最大赢家，当天其仅一次报价便迅速落槌，拿下市区圣王大道“安得广”地块，随即又和恒盛联合拿下2019P09地块（限价回购地块）。建发则拿下了位于市区南昌东路的润丰清苑地块。
土地市场的冷热，在一定程度上反映出楼市的变化。今年3月楼市现一波“小阳春”，土地市场也随之升温，这一点从5月份两幅地块溢价率超100%便可见一斑。下半年，融资渠道收紧，从第三次土地拍卖开始，开发商的热情便随之降低，除了部分优势出众的地块，成交地块总体溢价率都不高，还出现了底价成交甚至流拍的情况。在价格上，核心区位的地块价格相对坚挺，如融创和国贸联合拿下的闽南水乡地块楼面地价为9407元/平方米，建发在闽南水乡拿下的地块楼面地价也在9013元/平方米。不过，与去年成交的地块相比，今年成功出让的土地楼面地价单价都在万元以内，更趋理性。
从今年举行的5次土地拍卖会不难发现，优质地块始终不乏追捧者。今年曾出现了两幅竞拍次数超400次的热门地块，建发拿下的南昌路地块，也是经过90多轮的激烈争夺才最终拿下。此外，延续这几年的趋势，品牌房企尤其是国企，已成为土拍市场的绝对主角。龙湖、联发、融创等地产大咖的进驻以及大唐、建发等房企的持续深耕，也在很大程度上折射出其对后市的信心。
■记者 曾婷婷
二手房 稳中有降 分化明显
二手房作为房地产市场不可或缺的一部分，也是不少置业者选择的方向。在“房住不炒”的主基调下，“调控之手”持续发力，今年的二手房也有所降温，进入了深度调整期。
今年伊始，楼市出现一波“小阳春”行情，二手房市场亦有所回暖。尤其是今年三月份，受返乡置业潮、价格稳定等因素影响，不少观望中的置业者纷纷出手，议价空间缩小，成交量较之前有所增加。不过，随着新房市场遇冷，二手房逐渐不温不火。买卖双方互相博弈的时间持续了大半年，一直到临近年底，市场才出现了一些松动和转机。年末由于房东心理预期降低，中介手中下调价格的房源明显增多，部分房源的议价空间甚至在十万元以上。议价空间增大，也使得买方获得了更多的主动权，不少物美价廉的好房在此时上架，也给了买方更多的选择机会。
值得一提的是，二手房市场出现了明显的分化。一些地段优越、口碑好、户型佳的小区房源，价格相对稳定。如碧湖板块的建发碧湖壹号、碧湖双玺等项目的二手房价格仍十分坚挺；冠成国际、佳苑花园二期等小区二手房因地段优越、好学区加持，单价仍在2万元以上；民兴北郡、钱隆首府等项目也因为多了优势教育资源，价格有所上涨。反之，一些年代久远、物业条件差、配套不成熟的楼梯房，倘若又没有学区或其他配套，即使价格不断松动，也是门可罗雀、少人问津。
■记者 曾婷婷
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