银行信贷政策进入宽松周期,负利率,意味着低息期,贷款买房的代价大大降低。“背债”(贷款)买房被认为是普通人在负利率时期最正确的做法。
9月30日,央行发布通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。时值新政满月,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例降至25%,漳州各大商业银行普遍开始执行。
不过,海都记者调查发现,符合这一政策需要购房人为“纯白户”,银行征信门槛高,促使部分购房人甚至开发商直接放弃这一利好政策。
符合条件需为“三无纯白户”
目前,漳州中、农、工、建四大国有银行,以及兴业、浦发等银行,针对个人购买首套普通住房最低首付款比例降至25%,已经普遍开始执行。各家银行对于征信的要求大同小异,不过基本上都要求购房人要是“名下无贷款记录”“无不良征信”的“纯白户”。
某银行个贷部刘经理介绍,购买首套房25%首付的条件,他所在的银行要求客户要无征信污点,且名下要无住房贷款记录,对名下房产套数只要购房人签名承诺是首套即可,所购房产户型要低于144平方米以下。
“名下无住房贷款记录,名下无房,无不良征信记录,满足这三个条件简称‘三无纯白户’。”业内人士告诉海都记者,目前从各大银行执行新政的条件来看,住房贷款记录和征信记录属于“硬指标”,而对于名下有无房产的限定,各家银行所执行的政策有所不同,有的银行稍微宽松一些。
时值新政满月,海都记者从各大售楼部了解到,目前申请商贷25%首付比例的客户并不多,一方面是因为新政刚刚落地不久,审批需要一段时间;另外一方面,漳州低首付的渠道有很多,商贷并非唯一的选择。
25%首付新政对改善客群影响有限
漳州一面向改善型置业群体的中高端楼盘销售经理告诉海都记者,由于所销售的户型面积普遍在140~160平方米以上,不少户型都超过普通住宅的标准,少量符合新政要求的户型,也因为银行要求提供比较严格的审批材料,手续非常繁琐。
“开发商经过权衡,最终决定放弃办理这一信贷政策。”该销售经理坦言,首付比例差5%,大约差3~5万元左右,对于刚需客户可能会有影响,但对改善型的客户影响并不大。
漳州万科城销售邱经理介绍,商贷客户的申请量并不多,公积金客户所占比重较高。商贷首付只能低至25%,而首次申请住房公积金贷款的职工或购买建筑面积小于90平方米的商品房,首付比例可降低至20%。对于购房者来说,用公积金贷款比商贷更划算,因此大部分有条件的客户都会使用公积金进行贷款买房。
统计数据显示,公积金第二季度月均提取比第一季度增长32.74%,7月提取额更是达到第一季度月均提取的2倍。漳州公积金政策的尺度放开,使得公积金的使用率大幅上升,也分散了商业贷款的比重。
宽松的信贷政策,也使得商贷25%新政的影响有限。不过,这还只是其中的一部分原因,更重要的原因还在于低首付在市场上的泛滥,开发商贴息借贷,也分散了很大一部分客源。
市场主导低首付概念
“首付5万买两房”、“一成首付”甚至“零首付”……开发商推出的低首付政策,有一部分是开发商免息首付分期,也有一部分则是第三方金融机构的首付贷款。从去年开始,低首付的营销浪潮开始卷席漳州。不过,今年公积金、商贷的首付比例纷纷下调后,低首付的生存空间也受到挤压。
“最初打出零首付的概念,对市场还是有很大的刺激作用的。”中骏蓝湾香郡黄经理介绍,今年新广告法出台之后,零首付已经被禁止,低首付的营销嘘头泛滥,效果也逐渐减弱。提供首付分期的包括开发商、电商平台、专业机构等,尽管带有一定的利息条件,不过由于首付低,且审批门槛比商业银行低,也有一部分购房者选择这种方式买房。
目前市场上主导的低首付概念,门槛越来越低,首付1.1万起,首付2万起……但大部分购房者都知道这只不过是嘘头,很多人是冲着优惠去看房的。事实上,单单靠降低购房门槛已经不足以吸引购房者,有无实实在在的优惠,才是购房者更关心的。
不过,业内人士也提醒,除非是有刚性购买需求,或者是手头闲钱比较多。否则,贷款买房看起来利率不高,长期还是要还一大笔利息。如果是出于投资目的,买到了难以出租或难以变现的物业,很可能得不偿失。
□算账
低首付究竟省钱不?
跟信用卡一样账单最终要自己付
选择“首付分期”或“首付贷款”来买房,究竟省钱不?9月漳州市区房价约7600元/㎡,购买100㎡住房,则总价约76万元。申请首套房商贷需25%首付是19万元,据此计算如下:
1.首付分期
目前,市面上首付分期的时限和每期的偿还比例不同。假设楼盘要求先支付1成首付,即:7.6万元。余款1年内分三次结清,则每期需还款3.8万元。如果房贷审批通过,每个月还要给银行还款最少2327元(贷款30年)。
2.首付贷款
多家电商平台推出了首付贷款,其实和信用贷款无异,对买房人的征信资质、收入及工作会有要求。按某电商平台宣传的“0抵押、24个月利率0.37%”计,假设先支付7.6万元首付。剩余11.4万办理24个月的首付贷款,则每月除了偿还约4750元的本金,还要加上421元的利息。同样,如果房贷审批通过了,每月还要给银行还月供。
业内人士提醒,首付分期,虽然能暂时缓解付款压力,但一段时期内购房者不仅要偿还剩余首付款,同时要还银行的按揭贷款;如果办的是首付贷款,除了偿还本金,每个月还要增加利息开支,买房负担并不轻松。
漳州各大银行购买首套普通住宅,商贷首付25%的执行情况:
中国银行
已执行,无住房贷款记录,户型低于144㎡
中国建设银行
已执行,无住房贷款记录,别墅除外
中国工商银行
已执行,无住房贷款记录,名下无房,户型低于144㎡
中国农业银行
已执行,无住房贷款记录,户型低于144㎡
兴业银行
已部分执行,条件未明确
浦发银行
已执行,无住房贷款记录,名下无房,户型低于144㎡(朱远娥 文/图)
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