投资
“买房能更好利用资金杠杆作用”
随着行情创下了2009年来新高,作为中国两大投资渠道的股市重新吸引了一大波资金进入。经过上一轮疯狂上涨,已经持续了一年多低谷,是时候徘徊的房地产市场近期也陆续迎来了利好政策的出台。面对已经如火如荼的股市投资,是否还要寄望于房地产谷底反弹的前景,似乎成为了一道更加两难的问题。“假如我有100万元,我是要投入到股市,还是房市?”日前,广州一位买家向任志强提出了疑问。
众所周知,纯投机性的股市具有比房地产更高风险性和不可预知性,是其主要特征之一。任志强认为,和股市相比,房地产的资金利用率显然要更高,撬动总价值100万元的房产,只需要30万元的资金,也就是只需要30%。而股市则需要投入100万元的资金。
北京师范大学管理学院教授董潘也认为,房地产投资的最大优势是三成、四成、五成的首付大大提高了支付能力。
利好
“房地产行业在一线城市的增长势头依然会保持”
北京师范大学管理学院教授董潘表示,在全球大部分国家中,房地产均占据着国家经济的龙头位置,主要原因在于房地产对于建筑、家装等上下游产业有拉动作用,联合形成的产业对市场经济产生明显的影响。
他强调,发达国家与普通国家之间的区别在于二手房和一手房占比,市场越成熟的国家,二手房占总成交份额比重就越大。董潘表示:“尤其是一线城市,房地产行业的增长势头依然会保持。”
与此同时,供求失衡是目前房地产市场存在的最大问题之一,尤其是三四线城市。对此,董藩解释称,主要由于市场规则被改变所导致的。但是他也强调说,供求失衡只是阶段性的。“房价越来越高,买得起的人越来越少”,并不能成为供求关系失衡的佐证。
实际上,房地产本身是资金高度聚集性产业,未来的财富只会越来越向这个行业集中,最后的结果一定是让越来越多的人买不起房。
优惠
“改善型置业门槛应再放宽,银行可尝试推行信用资产”
在日前观点地产举行的第八届2015年度论坛会议上,著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮指出,从政府的政策导向可以看出,从过往仅支持首次刚需置业,到现在逐渐支持改善型住房消费,市场的重心也开始扩大。随着房地产市场进入中期发展过程,未来的市场消费主体应该是以改善型为主导。但是这部分的需求能否获得有效释放,实际上仍然要银行利率进行匹配,比如能否获得首次置业同样的优惠力度。当下,仍然有不少房改房的居住群体,他们能否将老旧的房改房以信用资产的形式获得贷款,这是个值得商榷的问题。
任志强也认为,改善型置业的门槛应该再放宽,无论是首次置业还是二次置业,首付都应该是两成。对于银行而言,向手中已经持有一套房产的买家发放贷款,其风险性要比手中无房产的买家要低。
房产税
“未来房产税的出台或将有新的法律可依照”
房产税近年来一直是悬在房地产上空的一把利剑。在2013年召开的十八届三中全会上,中央文件首提房地产税,包括房产税在内的税种都纳入了研究的议程。对于房产税征收的动机、难易程度以及对行业所造成的影响,都成为近年来被热议的话题。当然也成为不少买家特别是高端物业买主的一大担忧。董藩再次抛出了见解。在他看来,物业税在中国几乎无征收的可能性。
他表示,首先房产税是一种财产税,财产税是以财产增值为征求条件的。在中国由于房子和地合在一起,真正增值的是土地,但是土地是国家所有,而房子理论上是贬值的,只不过合在一起所以不好区分。“所以你的土地增值,凭什么向我征税?”另外,征收房产税意味着反腐要取得彻底胜利。再有,当前我国房屋管理仍然存在大量问题,中小城市二手房交易市场比较混乱,不办过户,无法完成联网。我国共26类房产,征收房产税也将必然涉及公平问题。
合富房地产经济研究院院长龙斌则表示,房产税作为经济手段来调解房地产市场的可能性还是有的,但出台的时间无法预估。
不少业内人士亦认为,房产税出台后将导致买家成本上升、推动房价进一步上涨,对行业而言起到的消极作用仍然比较明显。任志强认为,今年两会提出颁布《立法法》,未来房产税的出台或将有新的法律可依照,减少法律不合理性。
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