《福建省城市规划管理技术规定》漳州市中心城区实施细化规则草案公示
开发商打“高赠送”牌的难度大了
近日，漳州市自然资源局发布《福建省城市规划管理技术规定》漳州市中心城区实施细化规则（2021年版）草案（以下简称细则），进行批前公示。
事实上，2017年我市已出台过《〈福建省城市规划管理技术规定〉漳州市中心城区实施细化规则》，这份旧细则共30条。相比来看，新细则草案内容更详实、全面，包括总则、附则及3个章节，内文共计54个页码。
细则适用范围为漳州市中心城区范围。主要包括芗城区、龙文区行政辖区，漳州高新技术产业开发区实际管辖范围，及龙海区（含漳州台商投资区、漳州招商局经济技术开发区）、长泰区城镇建设相对集中区域，总面积1471平方公里；其他各县（开发区）可参照执行。
细则围绕“中心集聚、拥江达海、环湾联动”发展战略目标，以强化城市核心功能聚集、提升城市发展品质、促进土地节约集约利用、推进城市精细化管理为主要方向，进一步强化规划导向作用。
纵观全则可以发现，漳州在城市规划建设方面下了“苦功夫”、花了“大力气”，细则内容涵盖方方面面，比2017年旧版更具标准化、规范化、法制化意义。
不过这份细则目前仅是草案，尚未获批，仍处在公示阶段，公示期为2021年11月4日至2021年12月3日（共30日）。
住宅建筑规定 更详细严格
对普通老百姓来说，最关心的莫过于今后会买到什么样的房子，在新细则情形下，以往有哪些建法以后不会再出现了。
住宅建筑章节，细则提出几个比较重要的点：
卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室，且地下空间不得设计预留作为首层住户的专有部分使用。注意了，地下室空间不能随意“私用”。
居住用地和居住相关混合用地（一类居住用地除外），鼓励采用多、中高、高层单元式住宅相结合的规划布局方式，尽量营造建筑密度低、配套设施及公共绿化充足、空间尺度适宜及形态丰富的人居环境。也就是说，开发商应尽量提供低密、丰富、宜居的产品，鼓励建筑设计的多样化。
低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。除联排式住宅（至少三联拼）外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。套型设计应符合单元式住宅的布局特征，每个单元设置的楼梯或电梯应体现公共属性。低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。严禁将住宅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型进行开发建设。
凸窗大小阳台面积都有参数参考
大家比较关心的凸窗，细则指出“凸窗结构净高不大于2.1米，窗台面与室内楼地面高差不得小于0.45米，并按规范设护栏；凸窗结构最外围挑出建筑外墙面部分的凸出宽度不得大于0.6米，且外挑面宽长度不大于设置凸窗的房间开间轴线面宽的2/3”。
并且，“房、卫生间和储藏间等非厅室功能空间以及内天井四周原则上不设置凸窗，确需设置，应按水平投影面积全面积计容”。也就是说，凸窗大小是有严格规定的，不能利用凸窗“做文章”。
阳台，作为有限生活空间的延展，一直以来都颇受关注，多阳台、多赠面积的房子更具有吸引力。细则明确主体结构判断、外墙墙体判断两种方法，在计算开放式阳台计容建筑面积时，满足细则具体规定还是可以算一半面积计容的，当然这要看开发商有没有严格照着标准设计了。当然，封闭阳台内的设备平台、 花池等空间部位均按阳台计算规则计算计容建筑面积。
当然，不同城市对于凸窗、阳台的规定是不同的。并不是说大阳台、大凸窗不好，而是在多方利益权衡的情况下，做出符合当地情况的明确规定，能规避一些问题。
层高方面，房屋层高高些，居住体验会更好，不显得压抑。细则明确住宅建筑层高限制为2.9-3.3米，建筑入口层公共部分的门厅、大堂、中 庭、内廊、采光厅等空间除外。不过，层高超过1倍规定上限的，按2倍容积率计入计容建筑面积，超过规定2倍层高上限的，按3倍容积率计入计容建筑面积，以此类推。
复式面积 不能小于144平方米
一般来说，市面上的房子正常都是掐准2.9米的层高下限。超过2.9米层高的挑高、错层新房产品眼下几乎绝迹了。目前比较流行的是套内有两层的复式产品。
对于复式住宅建筑（跃层式），细则明确：套型建筑面积小于144平方米的住宅套型，不得设置跃层式户型。照此说法，漳州未来市面上供应的复式产品或将迎来较大调整，复式正式退出“刚需圈”。
并且，细则草案明确，除客厅外其他地方均不允许挑空，挑空空间不应超过两层且只能挑空一处。客厅上空楼板开洞面积不得大于户内面积最小层水平投影面积（不含套内阳台建筑面积）的30％，超过面积按超出面积计算计容建筑面积，挑空空间 高度超过2层按挑空面积2倍计算计容建筑面积，以此类推。
最重要的是，户型不得预留后期可通过增加敷设楼板等方式获得使用空间的可能；阳台上空空间不得设置其他任何设施和构件，否则阳台上空空间应计算面积。换言之，面积更讲究“实打实”，以“高赠送”为卖点的产品将越来越难做。
商业办公类建筑 不得“住宅化”
在商业、办公类建筑方面，细则用到了一些严格的字眼，比如“不得设置类似住宅的……”“不得采用住宅套型式设计”等，来限制商业办公建筑“住宅化”。
如，商办类建筑立面应具备公共建筑的外立面形式和建筑特点， 均不得设置类似住宅的凸（飘）窗， 临城市主、次干道或重要景观一侧的外立面不得设置任何形式的凸阳台。除酒店外，其他类型商办类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计；平面功能标注不得出现诸如“卧室”“客厅”“厨房”“阳台”等住宅类功能描述。卫生间、茶水间（饮水供应点）及各类型管井、烟道、风井等应按层集中设置。
事实上，这就是从建筑标准的维度划清住宅和商业、办公类建筑的界限，对社会上模糊二者的情况，做了一个规范上的厘清。
■闽南日报 记者 张 晗
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