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小区没网络、公共场所被占用、墙体隔音差造成噪音污染、房产证拖着不办……今后市民买房可不必担心这些烦恼。由住建部和国家工商总局共同起草新修订的《商品房买卖合同示范文本（预售）》、《商品房买卖合同示范文本（现售）》正式出炉。福建省将于明年1月1日开始实施新合同文本。
与旧版本相比，新版购房合同有何不同，最大的亮点有哪些？记者采访了律师及行业人士。据了解，与旧版合同示范文本对比，新版合同透明的房屋信息和严格的出售约定，明确、细化的责任，特别重罚开发商违约行为，能更好地维护购房者的切身利益。
基础设施配套责任细化
商品房通水和排水、通电、开通燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基本生活配套设施，与居民的日常生活息息相关。但旧版的合同对小区应该配套的基础设施规定不明确。
福建三和律师事务所律师吴文都表示，市区的家芗0596小区，交房时向业主增收燃气管道配套费，引起了业主的不满，100多位业主通过1年多艰难的维权，才要回燃气管道配套费。
还有的小区甚至还不能通网络、固话。今年刚搬进江滨双玺的刘女士，到通信运营商开通网络的时候，才发现小区网通、移动、电信三家运营商的网络都没有进驻该小区，网络通不了，详细了解后，刘女士发现该小区在建设过程中的时候，都有安装网络电缆，就是开发商要向运营商收取高额的入场费，把建设成本转嫁给通信运营商，而使通信运营商不进驻该小区。刘女士多次到物业反映，甚至向通信管理部门反馈，至今还没解决。吴律师表示，这就是旧版合同的弊端，虽然有要求要配套网络，但业主无法开通，并没有约定开发商要承担违约责任。
不过新出炉的《商品房买卖合同示范文本》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中。今后购买的新房，要加收燃气管道费、没有网络、电视、通固话，包括没有按合同要求配套建设公共绿地、物业服务用房等公共设施配套，开发商就要担责，给业主相应赔偿。
噪音污染开发商要担责
市区延安广场雅苑6幢第1单元顶层业主周女士曾向本报反映，因被电梯的噪音污染，天天无法入睡。因周女士的房子与该单元的电梯仅一墙之隔，每次电梯在启动及高速运行时，都会有很强的振动噪音传到室内，严重影响到她和家人的正常生活。开发商虽然对电梯边上的弱电井做隔音处理，但效果并不好。她多次向物业、开发商反映要求赔偿，但开发商给出的建议，将房子退还给开发商或转让，却不承担建筑设计瑕疵的赔偿责任。最后，双方只能对簿公堂。
律师们认为，在这起纠纷中，开发商提出购房者对商品不满意可以退货，却没有考虑到房价升值带来的影响。从周女士2010年购买起到2011年，该楼盘的房价每平方米上涨了两三千，退房业主的损失更多。
吴文都表示，根据新版的合同，开发商就应该承担赔偿责任，合同内容新增了室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施的内容，对商品房的空气质量、隔音效果及节能标准提出明确要求。此外在本条中明确了利息的起算点及利率标准。
质量问题导致延期交付
开发商担责
龙文区某小区在交房时，小区的道路、绿化都还没配建完工，开发商为了免除逾期交房的违约责任，在还没达到交房条件的前提下，通知业主强制交房。
吴律师表示，因在旧版的合同中，只规定达不到交房条件，开发商不得交房，但对强制交房并没有约定开发商要承担违约责任。而许多购房人也不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房。同时，不少购房者并不知道拒绝交房而导致的延期交付责任应该由谁承担。
新版《商品房买卖合同示范文本》明确了开发企业不满足商品房相关设施设备交付条件的，购房人可以拒绝收房，责任由开发企业承担。新版《商品房买卖合同示范文本》规定，商品房达到交付条件后，房企应当在交付日期届满前日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付房子时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，住宅还需提交给业主《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。没有这些文件及购房事先约定的收房条件，购房者有权拒绝收房。业主在房屋验收中，如发现质量问题，出卖人应负责修复并承担相关的费用，等修复合格后再交房。
小区公共场所明确所有权
小区绿地被私自改造，众业主却被蒙在鼓里。今年龙海石码镇圆融·锦江明珠小区，开发商没有征得业主同意，就把规划中300平方米的绿地改成营业性停车场。业主认为此举占用了小区公共资源，侵害了小区居民利益。最终物管站责令开发商恢复原状。但类似的情况仍时有发生。
同时，小区配套的公共活动中心等场地产权到底归谁？大部分业主对此都不清楚。
针对这一情况，律师们表示，新版《商品房买卖合同示范文本》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定条款，可以有效避免产权归属约定不清带来的纠纷与投诉。
归业主共有的小区公共部位及建筑包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。另外，小区内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房也属于全体业主所有。
而小区单独规划建设的车位、车库、会所等其他建筑配套设施的所有权，要由房企与买受人（购房者、业主）协商约定。
房子质量问题重罚开发商
对于开发商逾期交房、逾期办证、变更设计，遭遇业主退房的情况，新版合同对开发商的赔偿的违约金进行了约定。虽然还是由双方自行约定，但设置了底线，不能低于购房款的同期银行贷款基准利率。同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。而旧版合同违约金没有设置底线，虽然还是由双方自由约定，但事实上只能由开发商决定。因在当前卖方市场前提下，购房者没有讨价还价的余地，一般设定违约金为日付购房款的十万分之一，即使开发商违约了，违约成本也不高。
而对存在商品房质量不合格等情况，给购房者造成经济损失等严重违约情形的，还要承担相应的惩罚性赔偿，除退还购房者已付房款、利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
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