一线城市房价实质性下跌、大连限购政策出台、部分城市楼盘“变相降价”……房地产市场的“冷风”不断袭来，这是否意味着全国房价会出现大起大落？
部分城市房地产热度不减
虽然从国家统计局公布的1月房价数据来看，一线城市房价出现了实质性下跌，但这并没有掩盖其它一些城市房地产市场的温度仍降不下来的事实，有相当数量的城市在最近一年房价上涨幅度超过 20%：
（图片来自中信证券研报）
中信证券房地产研究陈聪团队认为，未来部分热点城市存在跟进行政调控限制措施的可能性。从过去一段时间的政策实践来看，行政调控的作用是比较好的——能够起到迅速降温市场的效果，也一般不会造成市场矫枉过正。
“变相降价”+实质性下跌
此前《21世纪经济报道》曾指出，石家庄地区的某些楼盘采取了“变相降价”的营销手段。
一名买家这样解读自己刚买到手的新房，“这个楼盘将之前的精装修套餐砍掉，现在卖1.1万元/平方米左右，相比此前1.45万元/平方米的售价来看，相当于降了3000元/平方米，大约20%。”为了安抚已购买的老业主，开发商也给出“可以退精装修套餐但要先买车位”的方案。
从石家庄当地市场来看，2017 年当地商品房销售额同比增长了58%。2017 年 3 月之后，强有力的政策层层加码，的确冲击了当地的需求。2018 年春节之后，石家庄二手挂牌降价房源占比增加，涨价房源占比下降。二手房价也出现了一定程度的松动。
这样的现象并不是个例，在其它一些城市“变相降价”也存在。
近日，恒大集团还宣布其项目将以8.8折起进行降价销售，以期获得更多的销售额。据第一财经报道，一位银行人士透露，“恒大在银行的授信几乎用完，有些信托的额度也用完，需要快速回款才能保证现金流。”恒大春季打折卖房是一个信号，很多房地产商也均有一定的价格优惠，开始慢慢选择以价换量——他们都感受到房贷收紧对于楼市的影响。
陈聪还指出，一些一二线城市由于存在预售价格的管制，部分开发企业在 2017 年可能不愿意申请销售许可证，但到了 2018 年却愿意申请销售许可，接受比此前预期更低的房屋销售价格，这也是一种另类的降价行为。当然，大开发企业营销定价方面极富经验，在绝大多数情况之下企业都取降价之实而不图降价之名，以类似赠送装修，搭配车库，推出不同业态/地段产品的办法行降价之实，因此舆论关注度此前还比较低。
房价全面上涨可能性小
展望2018年的整体楼市调控政策，陈聪认为，2018年行业始终面临并不宽松的政策环境，房价全面上涨的可能性很小。而区域房价调整不是全国房价大起大落的前兆，我们判断全国房价并不会出现大起大落，地产市场总体来看可以在 2018 年保持平稳。
他给出了四大理由：
1、我们认为按揭贷款基准利率发生调整的可能性并不大，全国面临的形势是紧信用而不是紧货币。在此情势之下，我们相信按揭贷款加权平均利率未来上涨幅度十分有限，全年最高不会超过 6%。在利率不偏紧的情况下，房价出现全国范围大幅调整的可能性不大。
2、当前部分企业的杠杆率虽然在高位，但企业对土地的投资热情已经有所下降。企业资金成本结构性上升，个别企业甚至可能面临信用风险，但风险并不会传染。
3、本轮降价实际上是高毛利状况之下企业未雨绸缪。先降价，在市场没有形成降价预期之前行动，最有利于库存去化。当降价成为某个区域共识的时候，当企业毛利率降低到低位时，我们相信降价势头反而会减速。
4、政策高度灵活且差别化。对于大连限购，我们不建议将其解读为政策全面收紧。一旦某些地方房价出现持续下跌，我们相信政策是有进有退，有紧有松的。
调控政策“差别化”
本周四，大连出台房地产限购政策，再次提醒楼市调控仍没有放松，而去库存政策似乎已经告一段落。但并不是所有城市都有如此“过热”现象，调控政策的方向也不太可能有“一刀切”的可能。
链家数据显示，大连2018年2月的二手房成交均价同比上涨19.2%，其中限购区域价格同比上涨35.3%，限购区域1-2月二手房成交量同比增长22%，带来市场预期的波动。链家新增带看量明显增长、业主的挂牌价持续走高，调价中涨价占比从2017年的不足40%上升到近期的60%以上。
自2016年下半年起，大连推出多项去库存新政，取消多项限制性政策。到2017年，全国众多城市发布限购限贷政策，大连未出台明显的抑制性调控政策。链家研究院解读称，这次政策的收紧意味着大连去库存的政策基本结束，也从侧面反映了库存已经不是大连市场当前的主要困难。
对于本轮楼市调控的特征，陈聪在研报中总结为——常态化、微型化、差别化：
常态化，就是不要轻言政策全面退出，也不要断言政策没有新招；
微型化，就是政策充分考虑市场的接受度，一般不会出台一次性颠覆市场的调控措施；
差别化，就是在不同地方政策不仅力度不同，甚至可能方向都不同。有些地方可能在放松限购，另外一些地方可能在加码限购。
陈聪认为，全国商品房销售增速可能前高后低，预计全年商品房销售同比下降 6.2%。房地产板块的销售毛利率可能阶段性见顶，整体杠杆率也见到顶部随之回落。行业扩张告一段落，正好为企业预留了一个整固前期成长成果的空间。预计大多数龙头企业不仅能顺利度过这一轮周期，还能切实迎来利润的增长。
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