2014年以来，我国房地产市场的主要运行指标开始持续回落。尽管全国绝大部分城市取消了限购政策，以及国家陆续调整了房地产金融、税收等政策，2015年以来，房地产开发投资增速、房屋新开工面积、商品房销售面积等指标仍然继续下降。
根据2014年以来房地产市场形势的变化，以及评估2015年3月以来房地产相关政策调整对未来房地产市场运行的影响，预计未来房地产市场趋势将会发生新的变化，适时完善相关房地产发展目标和调整相关政策成为关键。
住房建设峰值来临
2010年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，2010年-2013年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量持续快速增长，房地产市场的供求关系出现重大变化。
根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即在2013年我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。
借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房建设的峰值已到。由于我国住房建设规模占全部房屋建设规模的75%左右，且商业营业用房、办公楼等建设规模与住房建设规模保持相对稳定的关系，住房建设峰值的出现意味着房屋建设峰值也已临近。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史最高，达20.1亿平方米。由于2011年我国住房新开工面积峰值已出现，2013年城镇户均住房已达到1套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值。
2014年以来房地产开发投资增速的回落，包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡、局部过剩的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确的判断当前房地产市场调整的性质和趋势。
房市风险仍然可控
2014年以来，由于商品房销售面积和销售额大幅下降，待售房面积持续增多，房价大幅上涨的态势发生转变，房地产开发企业资金链非常紧张，个别供给量过大的城市房价降幅有所加大，引发了各界对房地产风险问题的高度关注。虽然房地产的局部和潜在风险开始显现，但从全国来看，房地产风险总体可控，房地产市场仍具备实现平稳发展的有利条件。
首先房价名义涨幅虽然较高，但尚不存在全局性的房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。
2003年以来，部分城市的房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅，2007年以来，部分热点城市的房价涨幅已显著高于居民同期收入涨幅，存在一定的泡沫风险。但从全国看，居民收入涨幅则显著高于同期房价涨幅：2014年全国新建商品住宅销售均价为5932元/平方米，是1998年的3.2倍，2003年的2.7倍。但必须看到，这一阶段也是我国居民收入增速最快的时期。2014年全国城镇居民人均可支配收入为28884元，是1998年的5.3倍，2003年的3.4倍。
美国、日本、德国和中国香港等典型经济体在人口快速增长、收入快速增长和住房总量相对不足的阶段，房价涨幅也普遍较高，这些经济体都曾经经历过房价年均涨幅在10%左右、但房地产市场运行仍比较正常的阶段。而目前各界经常谈论的日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅对应的是收入低涨幅，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫，这些经济体形成房地产泡沫时的市场特征同我国目前房地产发展阶段的特征存在显著差异。2014年以来，由于房地产市场调整，房价涨幅显著回落，明显低于当前居民收入涨幅，居民的购房支付能力进一步提高。因此，从全国看，从住房支付能力角度观察，尚不存在性系统性的房价泡沫风险。
其次，市场供求状况已发生重大转变，但尚未出现全局性的供给过剩问题。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。2009年以来，我国个别城市房地产新开工规模增长过快，已明显超过居民正常的需求量，形成供给过剩型风险。但从全国来看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超过80%。根据我国住房户均套数和住房成套率情况判断，目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡、局部过剩，但尚未出现全局性的供给过剩问题。
根据目前我国城镇居民的住房支付能力和城镇户均住房套数等主要监测指标观察，虽然目前房地产市场存在一些局部和潜在风险，但整体风险可控，如政策得当，仍具备实现房地产市场平稳发展的有利条件。
2015年3月以来在住房金融、税收等方面进行的一系列政策调整将明显降低居民换购住房成本，有利于释放规模庞大的改善型需求群体，对稳定房地产市场预期有重要意义，有望实现稳销售、降库存、防风险等多重目标。
从中长期观察，这样的政策调整也是将以往以“抑制需求”为主的政策取向回归常态，有利于房地产市场的长期健康发展。从房地产市场主要运行指标观察，今年3月以来在住房金融、税收等方面进行的一系列政策调整对稳定房地产销售的效果初步显现。1月-4月，全国商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1月-3月收窄4.4个百分点，商品房销售面积降幅已连续两个月收窄。受住房金融、税收政策调整影响，预计下半年房屋销售好转态势将延续，居民换购住房还会对房产中介、建材、家电、装修等行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。
随着商品房销售情况逐步回升，今年下半年房价也将企稳回升，全年新建商品住宅销售均价涨幅将高于2014年。虽然商品房销售情况初现好转迹象，但房地产开发企业资金链仍非常紧张，1月-4月，房地产开发企业到位资金同比下降2.5%。4月末，商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米，高库存的情况仍在持续。受房地产开发企业资金链紧张和库存过高的影响，预计未来几个月房地产开发投资增速将继续呈回落趋势。
把脉房地产市场趋势
在新的发展阶段，房地产市场的运行特征也将出现重大变化。
1998年-2013年，我国房地产市场总体呈投资增速较高、销售高速增长和房价涨幅较高的“三高”特征，期间虽然也曾出现过两次调整，但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年-2013年我国房地产市场运行的特征，反映了市场总体处于供不应求的状况。
从美国、日本、德国等发达经济体房地产市场发展历程看，在市场处于供不应求的阶段也普遍经历过房价涨幅较高、投资增速较高的阶段，而房地产市场供不应求阶段往往与一个国家经济增速较快、居民收入增长较快和人口快速增长的阶段相重合。但在房地产市场从供不应求转向供求基本平衡后，房地产市场运行特征将出现明显变化，这突出表现在房屋新开工面积的下降、房地产投资增速的放缓等方面。
根据近年来我国房屋新开工面积情况和正常施工进度测算，未来几年将是我国住宅竣工面积的高峰期，这意味着住房存量规模正处于快速增长期，户均住房套数将进一步增加，市场供求将更加宽松。“十三五”期间我国住宅的新开工面积也将趋于下降，房屋施工面积在“十三五”期间也呈稳步下降态势。由于施工面积的下降，房地产投资增速也将逐步回落，房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。随着新建房面积的下降，二手房交易的比重将逐步上升。
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