在二手房市场，常常会出现“阴阳”合同，以低于政府规定的最低指导价进行房产交易和申报应缴税费，以达到逃税、避税的目的。为此，厦门市将出台相应政策封堵“阴阳合同”的滋生空间，即在全市范围内实施二手房交易税费按评估价征收方式。据悉，新的二手房税费计征办法将于今年7月1日起实施。对此，业内人士分析认为，短期看，可能对二手房成交量造成一定的影响;长远来看，有助于规范二手房市场。
新规试行一年增收8%
为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，假合同将作为申报纳税的依据，其被称为“阴阳合同”。为了有效杜绝存量房交易过程中签订“阴阳”合同、低报成交价逃避缴税的现象，从去年7月15日起，厦门市海沧区各类存量房率先试点实行应用房地产估价技术评估交易计税价格征缴税费，计税价格由地税部门通过评估软件自动生成的评估价来确定，这个价格将更加接近实际成交价。
试行近一年来，虽然给海沧二手房的购房者增加了不少购房成本，但政策运行状况平稳。记者从海沧区二手房中介机构了解到，征缴新办法实行后，海沧区二手房交易税费普遍增加了25%—30%，其中高端二手房的增幅较大。例如海沧天心岛二手房交易税费按8000元/平方米的评估价征收，相比按6000元/平方米的最低指导价上涨了30%。另据市地税局相关人士透露，去年海沧区试行新的二手房税费征缴办法后，二手房交易税费增加了约8%。
高端二手房交易
或受较大影响
二手房税收征缴新办法全市“铺开”后，对厦门二手房交易市场影响会有多大?记者就此问题采访了多位厦门业内人士。浦厦房产总经理姚映波表示，短期内可能对二手房成交量造成一定的影响，当购买成本增加，超出了购房者的预算时，在购房者的心理上会造成一定的落差，二手房成交量会有所减少。当征缴新办法实行一段时间后，购房者慢慢接受了征缴新办法，该出手购买的，还是会出手的。
首佳房产区域经理王君宝认为，征缴新办法的全面实施对厦门二手房整体市场的影响不会太大，受影响较大的，应该是高端二手房交易。房产经纪人小王告诉记者，岛内一些片区的二手房交易税费按13000元/平方米的评估价来算，相比最低指导价的8500元/平方米，100平方米的房子要多交5万元左右的交易税费。万喜来房产店长王奇兵也称，征缴新办法的全面实施，对厦门二手房市场影响不会很大，“顶多起到缓冲作用，购房者数量可能会暂时减少一些”。当前购房者以刚需客户居多，他们真正有购房需求，购房成本增加一点也会愿意出手的。
业内建议:
健全二手房估价系统
据了解，厦门市地税局将委托有较大实力的中介评估机构，将房子的评估具体到楼盘地段、楼层、朝向等，只要二手房买卖双方将房子地点、楼层、朝向等输入电脑系统，将自动形成该套房屋的市场评估价格。当二手房交易申报价格低于市场评估价，需按照评估价缴税才能办理产权过户;当二手房交易申报价格高于市场评估价时，则按照交易价格计税办理过户。
但在二手房市场中，除了故意做低价格的“阴阳合同”，也出现了故意抬高价格的“阴阳合同”。一位不愿透露姓名的资深房产经纪人透露，有些中介机构为了帮助贷款融资，通过假购房的方式做高房价，以套出银行贷款。“卖方”从中拿到好处费，中介机构也赚取佣金，这类虚假交易暗藏风险。
业内人士建议，监管部门应当特别注意房屋评估的公正、透明，进一步完善税收征缴方法以及房屋估价系统，推动二手房市场规范发展。
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交易税费
二手房交易的计税价格变了，但是税费及税率没有变。在二手房交易的过程中，共有营业税、契税、个人所得税等多种税费。
●营业税及附加:5.55%
购买不足5年的住房全额征收营业税?鸦超过5年(含5年)的非普通住房，按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税?鸦超过5年(含5年)的普通住房免征营业税。(普通住房指:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍(含)以下。)
●契税:3%
个人购买普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，按1.5%征收?鸦个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税?鸦其他按3%征收。
●个人所得税:1.5%
个人出售房产，有增值但不符合减免税规定的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。
●印花税:0.5‰
售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。
●土地增值税:1%
按转让收入全额的1%征收土地增值税。
备注:个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。
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