购房之前多做功课，收房之后可以多些舒心安心。记者 张 晗 摄
居住需求是老百姓最重要的消费需求之一，通常也是单笔支出最大的消费。普通消费者由于商品房交易频次少，相关知识比较缺乏，而房产交易又关联金融等多个行业，使得商品房交易问题复杂化，消费者在买卖商品房实现居住需求的过程中，容易发生消费纠纷。
日前，中国消费者协会发布了投诉分析案例，聚焦商品房投诉五大问题，给购房者一份“避坑”提醒。漳州市民不妨关注一下，这些小知识能帮助你在购房期间做到心中有数。
房屋质量 暗藏玄机不胜防
在房屋质量方面，消费者投诉的主要问题有：
一是房屋质量差，墙体及天花板开裂，地基下沉，屋面漏水渗水，管道渗漏不通等。
二是精装修房暗藏玄机，如用材不实，高端宣传、低标配置，工艺粗糙、质量不过关等。
三是隐蔽工程偷工减料，使用次品材料等。
四是水电管线布设不规范，使用不合格、劣质材料等。同一小区工程质量相仿，出现质量问题时容易引发群体投诉。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
提醒：当房屋出现主体结构质量不合格和严重质量问题，影响消费者居住时，消费者可以要求解除合同并主张开发商赔偿损失。当房屋出现渗水、空鼓等非严重质量问题时，保修期内开发商应承担保修义务并对造成的其他损失承担赔偿责任。业主验房收房时可以委托专业机构或业内人士进行核验，并留足证据，在法律顾问的指导帮助下积极与开发商沟通协商。
价外加价 变相抬高售房价
在房屋价格方面，消费者投诉的主要问题有：
一是买房被要求购买装修包、升级包等费用，变相提高房价。
二是随意收取房价外费用，如团购费、排号费、改造费、开户费等。
三是定金、订金、意向金等。有的开发商销售时收取诚意金，选房时未经消费者同意将诚意金转为定金并开具专用收据。
《价格法》第十三条规定：“经营者销售商品、提供服务应当明码标价，不得在标价之外加价出售，不得收取任何未予标明的费用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
提醒：请注意“定金”和“订金”的区别！商品房买卖中，开发商经常以认筹金、诚意金、排号费等各种名义提前收取消费者费用，然后通过合同将其转化为定金，限制消费者解除合同的权力，使消费者权益遭受损害。消费者要注意查看相关票据和合同内容，防止交费名目发生变化。
隐瞒夸大 违规诱导购房人
在售楼宣传方面，消费者投诉主要问题有：
一是隐瞒房屋性质，违规诱导消费者交易，比如隐瞒限售房情况（限售期内不能过户）、公寓房的产权年限（大多为40年）等，损害消费者权益。
二是通过图片文字、现场展示、口头承诺等形式作虚假宣传、虚假承诺。
三是以协助办理贷款为名诱导不具备条件的消费者购房。
四是隐瞒重要不利因素，未充分履行告知义务，比如周边设施情况等。
五是夸大宣传房屋的有利条件，诱导交易，比如学区房、交通条件等。
消费者有权知悉所购房屋的真实情况，包括房屋本身、配套设施及周边规划。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”此外，《房地产广告发布规定》明确，房地产广告内容不得含有升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得违反国家有关价格管理的规定，对规划或者建设中的市政条件作误导宣传。
提醒：对于房屋交易，消费者应当结合自身信贷条件合理安排，不符合信贷条件的，切勿轻信开发商或中介协助成功办理贷款的承诺。
花式违约 各种理由拒担责
在合同履行方面，消费者投诉主要问题有：
一是交付的房屋与样板房、楼书宣传等不一致。如房屋层高变低、多出横梁等。
二是房屋面积缩水，与合同约定面积不符。
三是开发商延迟交房，拒不承担违约责任。
四是交房后，不能及时协助业主办理过户。
五是绿化带、健身区等未随房交付或改为其他用途，如游泳池变停车位等。
六是利用补充协议、特别约定等方式推行不公平格式条款。
依法履约、合格交付，是经营者的应尽义务。根据《民法典》规定，经营者应当按照约定全面履行自己的义务，履行不符合约定的，应当按照合同约定承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”
提醒：千万留意合同中“补充协议”的内容！相对于消费者而言，开发商属于强势一方。一些开发商利用定金等方式先行固定消费者，再通过补充协议等“绕开”示范合同强迫消费者接受其单方拟定的不公平格式条款，排除、限制消费者权利，加重消费者责任，减轻、免除经营者责任，消费者要么接受不公平条款，要么损失定金，陷于两难境地，对此应予严厉制裁。
房屋中介 鱼龙混杂要当心
在房屋中介方面，消费者投诉的主要问题有：
一是一些房屋中介弄虚作假，比如发布虚假房源信息、房源价格不透明、隐瞒房屋的真实情况等。
二是存在乱收费现象，比如未告知或未经消费者同意收取代办费、银行贷款手续费等。
三是有些房屋中介违规操作，比如泄露买卖双方个人信息、承诺办理银行贷款、代替银行为买方做资金监管、将购房款据为己有或者挪作它用等。
四是有的中介公司及工作人员混淆网签备案、网签居间、抵押等概念，误导购房人，使其支付首付与中介费后无法实现网签过户。
五是利用格式条款侵害消费者合法权益或未按照合同内容履约等。
《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”
提醒：在签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪机构及经纪人应当如实向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并就各方权利义务进行如实告知。房地产经纪机构及经纪人未履行应尽义务，造成消费者损失的应当承担赔偿责任。和中介打交道前，务必查看他的从业资格证件，调查其背后的经纪公司情况，留足证据。
■记者 张 晗
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