调控政策持续发力，漳州房贷放款速度放缓。 张 晗 摄
自今年“控银根”以来，“三条红线”和集中度管理等制度不断发挥作用，房地产融资多个指标呈下降态势。
近日，银保监会官网发布消息，截至7月末，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。
业内分析认为，房地产调控长效机制已经基本建立，房地产的金融环境继续收紧；购房者须警惕盲目投资风险。
业内：化解金融风险势在必行
购房者在购房时确有信贷需求，这是需求端。但房地产贷款高速增长的主要推动力在供给端。对公贷款难做，零售贷款成为主要拓客方向，银行出于信贷结构调整的考量，大力拓展个人按揭贷款。综合推动下，房地产贷款快速增长，埋下隐患。
业内人士认为，房地产金融风险主要体现在三个方面。其一，房地产贷款增速高企导致大量资金进入房地产领域，挤占、吸附了原本属于其他实体企业的资金，对整个经济发展不利。其二，尽管有房产作为抵押物，个人按揭贷款看似风险较低，但如果房地产价格过快上升、产生巨大泡沫，一旦泡沫破裂、房产价格剧烈下跌，这将引发严重的系统性金融风险。其三，过度给居民部门加杠杆、抬高居民部门杠杆率，一方面将加重居民个人的债务负担，增加债务风险，另一方面将削弱居民的个人消费支出，抑制消费需求，不利于经济结构调整。
防范化解房地产金融风险，与推动房地产行业高质量发展密切相关。不论是“房住不炒”还是“住有所居”，都需要以经济高质量发展化解系统性金融风险。
数据：五个指标持续下降
日前，银保监会官网披露信息，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”：一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款比重同比下降0.95个百分点。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
银保监会表示，在遏制“经营贷”违规流入房地产领域方面，银保监会对经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对发现的违规问题督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。同时，在督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。
多项指标下降，表明了政策层面确立房地产调控长效机制的决心，对遏制房地产金融化、泡沫化势头起到了显著作用。
政策：促进金融与房地产良性循环
自年初央行推行房地产贷款集中度管理制度以来，房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调成为大部分城市楼市的主流现象。包括漳州在内，房贷放款速度亦有放缓，贷款利率有所上调，和全国绝大多数类似体量城市的情况相似。
政策松紧与楼市冷热紧密相关。“五个持续下降”的背后是一系列针对房地产领域的金融政策。
首先，明确“三条红线”。2020年8月，央行、住建部出台了重点房企资金监测和融资管理规则，用剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标作为“三条红线”，将房企划分为四个档位，在首次明确房企举债标准的同时，也彻底打破了以往房企高融资、高负债、高周转的发展模式。
其次，确立房地产贷款集中度管理制度。具体来看，银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
而央行近日发布的《中国金融稳定报告（2021）》指出，当前房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，将会同银保监会持续做好银行业金融机构房地产贷款集中度日常监测，督促超限银行按照过渡期调整方案有序实现压降目标。
再次，遏制“经营贷”违规流入房地产领域。当前经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对发现的违规问题督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。
最后，严惩违法违规。连续三年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖所有热点城市，对发现的违规行为“零容忍”，对违规问题依法严肃问责。
银保监会新闻发言人表示，银保监会始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。
同时，业内人士提示，当前房地产调控长效机制已经基本建立，奔着“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，房地产最终还是要回归普通行业的。从中长期看，房地产金融环境将继续收紧，预计近期新房和二手房交易会有所降温，尤其是二手房。投资型购房者在决策时要注意防范风险。
■记者 张 晗
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