近些年，商品房销售中公摊面积、预售等制度变与不变，经常被广大购房者聊起。今年两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。
这个提案引发网友热议，不少人认为取消公摊面积和预售制度确有必要，一时间叫好者甚多。
那么，作为购房者，你怎么看？
电梯房公摊一般超20%
在讨论之前，不妨先看看此二者产生的背景。改革开放后，内地商品房销售模式“师从”香港。为了尽快探索发展福利分房以外的房地产供给模式，内地引入了香港的“楼花”模式，也就是期房预售。当时香港在房屋销售时使用的建筑面积计算方式，就是将整个项目的建筑面积进行均摊。如此不仅把大楼内的商品房卖了出去，也解决了整个小区的电梯、楼梯、过道、变电室、设备间等公共部分找不到卖家的问题。于是，公摊面积就产生了。
我国现行的《商品房销售管理办法》规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
依据2000年开始实施的《房产测量规范》来看，公摊面积是这样界定的：公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。 它包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。从这逻辑讲，楼下保安亭也算是你家的房。并且，和公共建筑之间的隔墙，以及水平投射的外墙(包括山墙)面积的一半，也算是公摊。
如何算出公摊呢？第一步算分摊系数，用总公用面积除以总套内建筑面积可得。第二步，用分摊系数乘以套内建筑面积，就可以得出你买的房子公摊面积有多少。一般而言，不带电梯的多层商品房公摊面积为10%~15%；高层电梯房为22%~28%；一些办公室或商店的公摊面积会更高。
最简单的办法，购房者可以在售楼部询问公摊系数，和心仪的房源面积乘一下，就知道实际入住公摊面积会占去多少。不过，置业顾问的数据也许并不准确。
取消公摊和预售常被提起
相对于预售，公摊这事儿一有风吹草动就更容易引发热议。这是因为公摊面积并不“透明”。目前尚无哪部法律规定公摊应该在什么范围内。购房者更无足够的知识储备和时间精力去考证到底公摊被算了多少、与合同是不是有出入。
目前，公摊面积还仅仅是一个行业内的计算规则，购房者并没有什么话语权。事实上，公摊面积大让购房者受委屈的事儿并不少。网络上随便搜索就能看到一堆围绕公摊发生的购房纠纷。花大价钱买房子，合同上面积是120平方米，实际入住可使用面积还不到100平方米，剩下的全是公摊。面积以“肉眼可见”的方式“缩水”了，想想就憋屈，这是广大购房者对公摊面积耿耿于怀的原因。
在实际入住过程中，如果有业主或机构占用了架空层、顶楼、楼道、设备间等公摊部分，大多数业主都会怒火中烧，感觉自己花大价钱买来的公共面积被占用了，矛盾产生在所难免。并且，在依据建筑面积征收取暖费等税费的时候，也会出现加征的情况。还有人担心万一以后征收房产税了，也要算上公摊面积。
商品房预售制、公摊面积、土地批租制，堪称香港房地产的三大发明。在特定的历史阶段，采用公摊面积和预售制度旨在解决房地产开发企业资金不足的问题，以加快城市化进程。不过，香港已经在2013年出台新规，要求房地产交易需以“实用面积”作为计价标准。至此，公摊面积退出了香港楼市的江湖。
近些年来，内地不乏取消公摊面积和预售制的声音。2019年两会期间，人大代表林燚就曾经表示：建议取消公摊面积和商品房预售制，与国际接轨。2020年5月22日，人大代表刘廷安参加两会时表示：老百姓在公摊面积上花的钱，确实很“冤”。
今年两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”周世虹表示，商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。周世虹认为，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。
改变需要配套政策支持
总的来说，“以套内使用面积进行交易”的做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。
重庆早在2002年就取消“公摊面积”，要求商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不过，业内人士认为，重庆新规流于表面，新房销售一般会标明套内均价及建筑面积均价，但总价是一样的；二手房则多以包含的建筑面积计价，与其他城市没有明显区别。
此外，2019年住建部公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》提到，“住宅交易应按照套内面积来计算”，但这只是征求意见稿，并未正式发布实行，也没有配套的细则出台。
目前已经有部分地区在推进公摊面积改革。例如广州在2018年就明确要求了“消防楼梯、电梯配套设施用房等”不得纳入容积率面积中。
因此，要改变现状，还需要更深层次的筹谋。
“政策层面和业内对是否取消公摊仍未达成共识，猜测这是这个问题迟迟未有后续动作的原因。”业内人士告诉记者，“总的来说，取消公摊有利有弊，但在没有相对完善的法律法规的情况下贸然改变，很可能最后伤害的还是购房者的利益。羊毛毕竟还是出在羊身上。”打个比方，若开发商在蓄客时以建筑面积（含公摊）来宣传，定价1万元/平方米；在签合同的时候却以套内面积（无公摊）来计价，定价1.5万元/平方米。宣传推广时看起来物美价也美，但实际购买时整套房子的价格是不变的，还给购房者带来计算上的困扰，加剧了不透明，走上了重庆的老路子。
还有业者认为，当下坚持要取消公摊的多为“无房一族”，他们希望通过取消公摊来“少花冤枉钱”。矛盾的是，他们还要担心，改变计算规则后是否会带来房价的变相上涨。但“有房一族”更看重“改成实际使用面积交易后，当年多花的公摊钱谁来赔”这样的现实问题，毕竟有房本的人都不愿意眼见房子落价、资产缩水。
而对于开发商来说，取消公摊将给他们带来前所未有的巨大挑战。若再同时取消预售制度，开发商或将面临更大的前期融资压力、更长的资金回笼周期、更剧烈的市场洗牌。这是当下一些靠预售这些游戏规则高负债、高周转的开发商难以承受的。不难推测，一些急于回本的开发商很可能会收窄公共空间、简配公共设施并尽力压缩建设成本，以此来对冲风险。而这对购房者来说，是不利的。
还有人认为，相比取消公摊，更有实际意义的是取消预售制度。比如海南2020年出台新规，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。虽说短时间内市面上房源减少了，但是一旦供求恢复、市场平稳，就可以从根本上解决烂尾楼伤民问题。
■记者 张 晗
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