前几年由于三四线城市土地价格低廉，吸引了不少房企的目光。随着棚改制度的推行，其土地市场也跟随降温。今年上半年，不少房企都加大了一二线城市土地的储备量，以世茂、雅居乐、阳光城等为代表的房企都表示，2019年投资重心将向高能级城市倾斜。业内人士表示，随着房地产市场走势分化，房企对优质城市优质土地的争抢仍将激烈。
房企拿地重心回到一二线城市
今年上半年以来，不少房企明显加大了一二线土地的收纳。据房企公布的数据以及克而瑞的统计显示，正荣集团1～6月新增土储有8成以上位于一二线城市，世茂、阳光城、中骏的新增土储中一二线占比也超过一半，相比2018年的这一占比均提升了10%左右。
此外，规模房企投资集中在二线表现更为明显，旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。相比2018年“激进”押注三四线，旭辉2019年明显大幅增加了一二线城市的拿地比例，较2018年全年上升40个百分点。拿地体量的绝对值方面，融创、万科大力拓储，2019年在一二线的新增土储建面都超过1000万平方米，成为上半年在一二线城市拿地最多的企业，大型规模房企在高能级城市拿地上的优势依然显著。
记者注意到，从一二线城市的百强拿地建面来看，拿地热点城市近半数来自中西部地区，如武汉、重庆均是上半年最受百强房企青睐的城市之一。一方面，这些城市房地产处于快速发展状态，供地较东部核心城市更加充足；另一方面，中西部核心城市土地成交均价相对东部而言仍处于洼地，房企拿地的资金压力较小。而对于一二线城市来说，部分企业拿地比较集中于单一城市，但拿地体量在该城市排名前列，属于城市深耕型：如电建通过收购武汉地产旗下的几个项目，大幅提高了在武汉的土地储备，成为上半年在武汉新增土储最多的企业；此外，金茂、滨江分别是昆明、杭州上半年新增土储建面最多的企业。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产市场走势分化，房企对优质城市的优质土地的争抢仍将激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但房企仍把更多资金投入到一二线城市。此外，房企资金面相对宽松，已传递到了楼市，也传递到了土地市场。相比之前严格的土地限制，部分地方土地政策有所调整，包括土地限价、土地保证金、土地配套保障房等约束条件相对减少，使得开发商拿地积极性提高。
三四线城市土地成交有所降温
业内人士表示，2018年9月以来行业整体投资力度大幅缩减，特别是2018年四季度至今，房企在三四线城市的拿地积极性下滑，投资力度显著降低。企业战略层面，2018年四季度至今，有近七成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比较2018年前三季度有不同程度的下降。在三四线城市市场下行调整预期下，多数房企选择收敛三四线城市布局或是战略性回归一二线城市，仅少数房企选择继续向三四线城市下沉。
克而瑞地产研究员朱一鸣表示，2018年特别是下半年以来，在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下，三四线城市棚改货币化安置部分收紧。2019年上半年，部分前期市场热度较高的三四线城市面临较大的下行调整压力。朱一鸣表示，今年1至5月，三四线城市整体成交量累计同比下降5%，环比降低14%。
预测：下半年土地市场保持平稳
7月15日，国家统计局发布了2019年1至6月全国房地产开发投资和销售情况。据统计，2019年6月全国房地产开发投资总额达15534亿元，同比增长10%，环比增长31%。对于下半年的土地市场，有分析人士指出，下半年房企资金将面临新一轮的紧缩，土地市场或呈现平稳趋势。
进入下半年开始，房企融资脚步加大。中原地产研究中心统计数据显示，7月以来，15家房地产企业发布海外融资计划，融资金额超过百亿美元。在境内融资预期收紧的背景下，房企加大了海外融资力度。业内人士称，房企积极融资，一方面和偿债高峰期集中到来、融资预期收紧有关，另一方面和土地市场争夺有关。不过有业内人士表示，其实二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧，或意在通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，以降低房企未来潜在经营风险。
张大伟表示，经历2018年严格的土拍市场后，不少房企需要补充土地储备，因此拿地积极性较高。其中，二线梯队房企拿地最为积极。预计未来土地市场会出现一定程度分化，热点地区优质地块的争抢会持续激烈，非优质地区定价可能出现下调。预计房企在三四线城市拿地金额会进一步萎缩，一二线城市土地市场会进一步升温。“不少城市在增加土地出让，如果出现过热现象，不排除调控升级的可能性。”张大伟表示。
