通过资本市场以旧还新来获得所需运营及投资资金，是开发商融资的重要手段。然而这种以旧还新的方式，将面对更加苛刻的规定。通过窗口指导，公司债与票据的互还、互偿将难以为继，监管层也将就此展开摸底排查。
随着近期各地各监管部门出台诸多金融、现房销售等方面的政策，下半年开发商的资金正面临更大的考验。房产机构认为，鉴于地方政府抑制房价上涨和稳定住房市场的决心坚定，今年住宅价格将受到下行压力。
仲量联行住宅部总监周静认为，之后的两个季度包括限价在内严格的调控政策，将继续保持甚至有加码的可能性。出于金融及各地调控政策的压力，下半年将有更多的开发商会受到资金压力而加快开盘速度。“预计今年下半年新增供应的增加将带动销售量回暖。不过在政府限价政策下，价格将有下行压力。”周静说。
房企融资用途受严格监管
近日市场传出消息称，监管层通过窗口指导收紧了对房企的融资检查。这项排摸的主要内容，是针对公司债与票据的互还、互偿。
此前公司债与票据之间可以互还，但按窗口指导的新规定，公司债只能还公司债、票据只能还票据。从分管领域看，公司债融资由交易所监管，票据则由银行间市场交易商协会监管；这项检查将由交易所和银行间协会通过分别检测自身相关部门展开排摸。
对于发放新债券，操作层面也有了新的精神：旧债到期或长租公寓，开发商才有发行新债的可能。
分析人士指出，窗口指导的这种操作，从源头收紧新增发债的同时还对以旧还新用途做出明确强调，其实是对资金流量、流向的双重规范。
仲量联行市场研究部总监姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计会继续有所收缩，而对融资使用用途的规范，让房企以旧还新的接力融资变得更加困难。
不只是对融资用途进行规范，在资金源头，开发商融资的数量和规模，已经出现大范围缩水。中止以至终止发债的房企，已经有近20家。
“从多个类型债券发行中止的现象中，传达出重要的资本市场信息。按当前的市场及政策走向来看，上半年资本市场收紧融资的势头将在下半年延续。”姚耀表示。
随着上交所7月12日一则公告，保利置业从6月19日中止发行15.14亿元资产支持证券到7月12日终止，保利置业申请发行的这项购房尾款ABS融资宣告流产。
保利置业ABS支持证券从中止到终止还不到一个月，而在此之前已经有二十多家房企的融资处于中止状态。
6月15日金融街中止了一笔50亿元公司债券，合生创展等多家房企债券均遭中止。有机构统计，今年上半年共24家房企欲发行公司债1125亿元，然而中止的次数则达到21次。
对于房企融资渠道的收紧，第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳认为，金融机构持续去杠杆，将对楼市和房企产生影响。而下半年房地产的融资形势也不容乐观。
“开发商融资渠道收紧、新增融资规模缩减的态势，预计不会发生根本性转变。对开发商来说，过多冀望监管层在融资政策上放水不太现实。通过加快销售来回笼资金，保证现金流安全，应该是每一家房企排在前位的重要议题。”张琳表示。
地方不断加码楼市调控
对融资源头监管加强的时候，地方正经历一波新政出台的小高峰。除了限购、限贷、限价、限售等措施，一些城市将开发商销售的门槛抬得更高：达到现房才能销售。
7月17日广东省江门市住建局公布了商品房现售管理办法的征求意见稿。这份意见稿除了要求未办理过商品房预售许可的项目，不得通过认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，这份意见稿还明确规定，自2018年10月1日起，江门市商品房销售将实行现售备案制。
有分析人士认为，现房销售将延长开发商投资和资金回笼周期，将对开发商资金产生一定压力。不过也有专家认为，江门市现房销售的这种措施是否会在其它城市复制，还是个未知数。
在江门市之前，南京于2016年在土地出让环节就提出对开发商现房销售的要求。今年正值这批现房上市销售时期，预计将有超过66个项目。不过南京土地出让政策近期也发生了微妙变化。
7月17日南京推出的几幅住宅地块出让条件中，悄然取消了现房销售条件，而改为竞建自持商品住房面积。此前南京在土地竞拍规则中明确，土地竞价达到最高限价90%时，该地块商品住房必须现房销售。
南京在土拍环节取消现售房规定，业界认为这与楼市价格上扬速度较快、项目上市时间的延长在楼市上升期、一定时间减少市场供应量的时候反而有利于开发商在楼市上扬期获得更多利润。
业内机构一位分析师指出，如果改为现房销售+增加自持比例，并对自持年限、不得变相转让等提出更多要求，将对开发商资金产生重要影响。但即使是这样，对开发资金链相对充裕的开发商来说，自持部分如果做成长租公寓，开发商仍然可以通过资本市场融资获得流动性。
在姚耀看来，无论是资金层面还是各地楼市政策的陆续出台，下半年楼市都将延续资金持续紧张的态势。由于一些房企扩张速度过快，资金回笼将面临挑战。但另一方面，各种调控措施的出台，调控的手段除了着眼于资金，关键在于改变市场预期。
“如果购房者、开发商、投资市场认为楼市发展前景很好，只要有机会入市，无论是购房者还是开发商，都会持续将资金投入这一市场。”姚耀认为。
张琳也认为，虽然出现这么多政策，但买家入市、开发商加杠杆买地扩张的一个重要背景，是这些市场参与者坚定看好未来楼市。“金融政策与地方政策的不断叠加，可能对楼市前景预期转变产生重要影响。如果购房者、开发商出现适当观望情绪，将在一定程度上减缓流入楼市资金速度，市场楼市追捧的热度将随之明显下降。”张琳表示。
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