区域配套、产品品质、公司组织能力，都是中高端置业者关注的重点
漳州年内第3场土拍，以“秒锤落地”速度结束，出让的两块用地均以底价成交。反观之前的漳州土地市场，但凡住宅地块入市，总能引发开发商的强烈关注，不是引发高溢价率抢地，就是伺机酝酿涨价。
此次土拍虽以底价成交，但“面粉”价格也并不低廉。开发商不再不惜血本拿地的态度，会对漳州房地产市场造成什么样的影响？是对后市信心缺乏的信号，还是开发商回归理性，低调蛰伏，酝酿新一轮的出击？
“面粉”贵 “面包”价涨不涨很纠结
临近年底，开发商回笼资金压力加大。在走访中，有多家房企营销部工作人员坦言，受整体大环境影响，漳州市场经历了一段比较长时间的冷淡期。在市场供大于求，周边竞争加剧的情况下，很多项目都采取了低价入市策略。尽管“楼面地价+建安成本+销售成本+贷款利息+各种税费+预期利润=最终售价”是常规的定价标准。但楼面地价高，也并不意味着产品就都能卖得贵，卖得好。尤其在存量较大的板块，目前甚至有部分项目是在亏本销售。
而随着楼市多项利好政策的出台，刺激部分原先观望的客群果断出手，市场形势出现阶段性好转。因此除了冲业绩外，开发商理所当然想保证并提高利润。
其实早在今年8月底的首场土拍结果出来后，一些在售项目就以此为风向标，试水调价。但调价均以百余元左右的微调，或是回收优惠政策为主。有涨价的项目，也基本上是市场上原本就销售得还不错，或是区域内性价比较高的产品。
欣隆盛世企划部负责人林先生表示，走量稳定、配套成熟、土地稀缺的项目，确实是有涨价的底气，但市场整体依然偏淡。即使是有底气的项目，也是以“小步微调”，提高客户的心理预期为主要目的。最终定价依然在很大程度上，受供求关系影响。
因此，开发商们虽然很想涨价，但年底不涨，甚至以低价拉动销售，或将继续成为市场主旋律。
昔日地王 入市面临挑战大
市场上大多数项目，在涨与不涨的纠结中挣扎，艰难拼抢客源。那么昔日含着金汤匙出生的地王项目，是否会过得顺风顺水些？
2013年，万科以2509.5元/㎡的成交竞得2013G01地块，几乎刷新了芗城区地块成交史上的单价纪录。同年，融信集团摘得市区2013G10地块，楼面地价最高达2572.81元/㎡，成为年度新地王。2014年，建发房产以5310元/㎡的楼面地价，刷新了漳州的“新地王”，相较于2013年的平均楼面上涨了一倍多。
以2013年的两块地王项目入市均价为例，不同于拍地时楼市风风火火的热闹场景，风云突变的市场行情，让昔日争抢激烈的地王项目，受到较大的利润和销售压力，低开高走成为主要销售策略。
万科城精装房均价8600元/㎡，与早前预计的毛坯房成本相当。而融信未来城曾有业内人士测算，根据拍地成本，产品单价或将突破7000元/㎡，但目前项目均价仅为5300元/㎡上下。建发碧湖壹号高层虽未正式开盘，但售价也引发多方猜测。有业内人士直言，如产品售价破万，项目销售将受到来自区域内恒大和锦绣碧湖方面的巨大压力。
被拿地成本“卡”着，除了面临同一区域内，其他拿地成本较低的项目，带来的价格挤压外。周边产品不差、房龄不长、地段好、配套成熟、价格更低的二手房，也将成为地王项目的有力竞争对手。事实上，在今年下半年二燃、古城等片区的拆迁户之争中，二手房市场也确实取得了不错的成绩。
因此，刚结束的土拍中，即使有备受关注的重头碧湖地块，但建发率先举牌后，无人应价，溢价0%。也说明开发商开始更加理性的布局项目、测算成本。楼王光环带来的市场效应正在逐渐减弱。
土拍风向标 考验产品“十项全能”
虽然第三次土拍的两块地均以低价成交，但成交价，尤其是2015-05地块4300.1元/㎡的楼面价，也远谈不上低廉。再细看近来土地市场上的动作，似乎中高端化的进程反而有所加速。
今年8月的第一次土拍，厦门大唐房地产有限公司以总价5.24亿元竞得该地块，楼面价高达3908元/㎡，晋升为芗城区新地王。同样是在8月，恒大集团正式摘标入驻碧湖，以约13亿元的成交价，摘得漳州城投置业有限公司持有的漳州信成房地产开发有限公司100%股权，创下漳州史上单笔股权交易的最高成交金额纪录，拿地成本破5。
“因为土地市场风向、拿地价格的关系，可以预计未来漳州市场中高端化的趋势不会停止，但市场也将继续分化。”天利仁和企划部相关工作人员陈小姐认为，实力房企先后入驻漳州，中高端产品稳步推出。因此，未来中高端市场的竞争，除了比拼产品质量，补齐区域短板，如交通路网、教育医疗等。更要看整个公司的组织能力，看产品定位、打造是否能真正吸引客户。
而在置业者眼中，能够引起极大兴趣的，自然是总价做减法，品质做加法的产品。因为现实因素的限制，除了考量产品本身的品质外，衡量性价比，也是绕不开的一个问题。
因此，房企即使有足够的资金拿地，但接下来如何推出适销产品，在竞争日益激烈的市场上，让中高端客户愿意慷慨解囊，才是更考验实力的问题。(记者 盛凌云 杨清竹 文/图)
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