购买商品房作安置房，既可加快安置拆迁户的速度，也有助于消化楼市库存 本报记者 蔡柳楠 摄
意见指出，向符合条件的住房保障对象发放货币补贴。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并重，“补砖头”与“补人头”并举。对符合条件的公共租赁住房保障对象发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
与此同时，采取购买存量住房、长期租赁住房方式筹集公共租赁住房房源。各市、县可采取政府购买或长期租赁存量商品住房的方式，也可以采取鼓励房地产开发企业将存量商品住房改造为公共租赁住房的方式，由政府配租给公共租赁住房用户。2012年底前开工建设的公共租赁住房项目，2015年底前90%要完成分配入住，未完成的市、县，原则上不再新开工建设公共租赁住房，确需新建公共租赁住房的市、县，要将申请轮候数量、新建项目选址、项目配套基础设施等情况报送省住房和城乡建设厅备案。
购买存量商品住房作为公共租赁住房的，房源可以是新建商品住房或存量住房，套型面积应符合公共租赁住房要求，原则上不得超过80平方米。房源为存量房的，房龄宜在10年以内，无质量和安全隐患。
大力推进房屋征收货币化安置
意见指出，要因地制宜统筹房屋征收安置方式。截止到2015年6月底，按近3年新建商品住房月均销售量计算，新建商品住房库存去化期限超过24个月或者安置房源充足的市、县，新实施的房屋征收项目（含棚改项目），原则上暂停建设安置房。
同时，鼓励被征收人选择货币化安置。被征收房屋的货币化安置补偿款总额包括被征收房屋价值补偿、被征收人搬迁费、临时安置费及相关奖励款项等。征收补偿方案确定的被征收房屋价值货币补偿标准，不得低于在相同区位、地段在售新建普通商品住房的价格。
在签订货币化安置协议时，允许被征收人在货币化安置协议中，载明其配偶及父母子女姓名。已载入货币化安置协议的被征收人配偶及父母子女，持货币化安置协议申请《货币化安置证明》的，房屋征收部门应予以出具。除购买别墅外，被征收人及其配偶、父母子女持《货币化安置证明》购买存量商品住房（以下简称商品房），一律按首套房认定，享受首套房有关优惠政策。被征收人购买商品房的成交价格不超过货币化安置补偿款的，免征契税；成交价格超过货币化安置补偿款的，仅对其差额部分按规定征收契税。
此外，自货币化安置协议签订之日起两年内，被征收人子女仍可在原被征收房屋划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后，也可凭《购房合同》和《货币化安置证明》在商品住房所在片区，办理户口迁入和子女转学、入学等手续。
成交价要低于基准价10%以上
意见指出，要规范统购存量商品住房作为保障房安置房操作程序。
根据要求，在确定统购单位、发布统购公告、报名参加统购、委托进行评估、专家进行复核、确定统购基价后，进行价格谈判。统购单位分别与已报名的房地产企业进行价格谈判。经谈判，最终确定的成交价格原则上应低于统购基准价10%以上，并以房地产企业承诺最大下浮幅度计算出的价格作为拟成交价格。之后选择成交单位。统购单位根据谈判情况，结合征收项目或保障房的实际需求，按照价格就低、位置就近的原则，以承诺最大下浮幅度的房地产企业作为拟成交单位。
其实，早在今年4月份，漳州市住房和城乡建设局就出台了《关于漳州市区统购商品住房加快解决安置住房问题的指导意见》，统购商品房充当安置房，以缓解漳州市安置现房紧缺的状况，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
根据要求，政府采购共有公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价等方式。由芗城区、龙文区政府和漳州高新区管委会成立统购商品住房工作领导小组（以下简称项目统购小组）和谈判小组。在具体项目谈判过程中，由谈判小组根据《政府采购法》的规定，选择合适的采购方式，严格按照流程开展协商谈判工作。
在统购价格上，漳州出台的意见与本次福建省出台的《意见》“最终确定的成交价格原则上应低于统购基准价10%以上”一致，一般以市场评估平均价格九成统购。
其中，由统购主体采取公开邀请方式确定、委托有资质的评估机构（不少于五家）对统购商品住房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估平均价格10%以上。若协商确定的价格低于市场评估平均价格10%（含10%）以上，由项目统购小组研究确定后报区政府（管委会）备案；对于个别特别适合其急需购买用于安置的商品住房，但协商确定的价格无法低于市场评估平均价格10%以上的，由项目统购小组报区政府（管委会）确定。
对此，有不少业内人士认为，在楼市库存量较大的当下，政府部门推出存量商品房统购政策，一来可以缩短安置时间，二来也可以借此快速去库存，可以说是一件“一箭双雕”的好事。眼下漳州市及福建省相继出台新规，无疑能够进一步缩短房屋被征收人过渡周期，打通商品房与保障房转换通道，助力楼市平稳健康发展。
■本报记者 曾婷婷
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