去年8月，福建省率先出台“闽八条”，以实际行动促进房地产市场平稳健康发展；上周，在两会稳定住房消费、支持自住性和改善性住房需求的政策基调下，我省再次出台“闽七条”， 通过放宽首套房首改房认定标准、降低首次申请住房公积金贷款首付比例、下调商业贷款利率等七个方面的调整和规定，推动我省房地产市场平稳健康发展。
业内分析人士指出，新政加大了货币金融的支持力度，进一步降低购房门槛，短期内对市场信心特别是刚需置业群体信心的提振作用非常显著。目前这些政策已在漳州逐步落地，但有些地方细则的制定与实施尚需时间，楼市实际成交量的大幅上扬或在今年下半年开始出现。现阶段平价跑量成为大多数开发商的首选策略，市场交易价格短期内不会出现明显波动。
首改房认定标准已开始执行
“闽七条”明确，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房（含一手房和二手房），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后，再次购买房屋，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。
所谓“首改房”，在去年8月我省出台“闽八条”时已有出现，即首次购买改善性普通商品住房。记者从漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心获悉，目前此条新政已正式实施。至于市民关注的已购买第一套房是否需结清贷款、再次购买第二套房是否需属于普通住房和购房面积大小是否有限制等相关问题，将在稍后出台的漳州市地方细则中进行详细说明。
公积金贷款额度有望调整
根据新规，对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查房。各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上，当地财政要予以支持；个贷使用率低于85%的设区市，要提高贷款最高额度。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款；首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。
根据新政“不再查房”，未来公积金贷款仅与申请人的公积金贷款现状有关，跟购房套数无关，即首次申请住房公积金贷款时并不需要是首次购房者，也可享受“首付比例降低至20%”。目前，漳州市民购买的首套房面积在90平方米以下的，本就可以直接申请首次住房公积金贷款首付比例20%的优惠；而市民如果购买首改房时家庭名下人均住房面积超过39.4平方米，则不可再次使用公积金贷款。此外，我市地方细则正在加紧研究报批，预计公积金贷款额度等利好面将会进一步放宽。不过，在正式文件出台前仍执行原有政策。
各大银行仍执行原有房贷政策
根据新政，兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社（农商行）等本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款，应执行贷款利率不高于基准利率，并应根据实际适当下浮贷款利率。鼓励其他商业银行比照本省地方法人金融机构执行。各商业银行应优先满足购买首套房、首改房的贷款需求，缩短放贷审批周期。对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在贷款协议签订之日起45日内予以放款。
记者走访获悉，目前漳州市各大商业银行及上述本省银行，均表示尚未接到总行通知，仍按照原有房贷政策执行。其中首套房商业贷款利率普遍为基准利率，首付比例为30%；二套房商业贷款利率普遍在基准利率上浮10%，首付比例为60%。放贷审批周期需要视具体情况而定，目前各大行普遍在个人贷款协议签订之日起1～2个月内予以放款。
货币化安置或助力存量房去化
新政规定，实行房屋征收以货币化安置为主。商品房开发建设单位可给予被征收人“团购”优惠。各市、县（区）人民政府可以使用国家开发银行棚户区改造项目政策性贷款，采用政府采购方式收储商品房，供实行货币化安置的棚户区改造项目房屋被征收人选购。政府可购买户型合适的存量商品房作为保障性住房房源，也可长期租赁户型合适的存量商品房作为公共租赁住房房源，原则上不再开工建设公共租赁住房。
事实上，今年两会政府工作报告中已明确提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房” 。而去年我市第13次市政府常务会议亦研究通过了《关于漳州市试行公共租赁住房社会化收储分配的实施意见》，允许地方政府购买普通商品房用作保障性住房出租。此轮新政不仅强调了未来地方货币化安置的比重，提出由开发商提供“团购”优惠，更鼓励地方政府给予个人购房适度的财政补贴、原则上不再开建公租房，这对于去化存量房库存、缓解供需矛盾等方面具有非常重要的意义和影响。
此外，新政在试行推出共有产权住房、提升住宅小区基本公共服务水平等方面也作了相关规定，特别是将共有产权房与产业人才做了紧密结合，在尽力留住人才的同时，更对改善楼市结构、“对冲”高房价等方面做了有益的尝试。
在红利频发、刚需提振的同时，我们也应看到，投资型客群也在加快入市的步伐。那么，市场预期转变是否会带动房价抬头？大多数开发商表示，现阶段仍将继续采取平价跑量的营销策略，“以促带销”加快库存去化和资金回笼，市场交易价格短期内不会出现明显波动，尚处观望且有置业需求的市民不妨择机入手。
■本报记者 蔡柳楠 文/图
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