自4月中下旬开始，关于福州二手房交易代征税费指导价(以下简称“指导价”)上调的风声甚嚣尘上。就在昨日，备受关注的福州二手房交易指导价，已证实将正式调整。福州市政府昨日发公告，6月1日起，停止执行《福州市二手房交易代征税费指导价》(2007年10月修订)，而新的指导价将按照“存量房交易评估系统”计算。中介行业分析，指导价调整，对一次性付款的二手房买家将会有较大影响，但对于选择按揭方式购房的买家而言，影响并不大。
实行6年多旧标准将“退役”
昨日，福州市政府发布了《福州市人民政府关于在城区范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的公告》，公告将适用于鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区的单位住宅(成套住宅)、储存间(单独计价)的存量房销售、赠与、继承、投资、交换、更名等。而对应区域范围内的同类存量房的交易，将停止执行《福州市二手房交易代征税费指导价》(2007年10月修订)。
这也意味着，实行6年多的福州二手房交易旧标准将正式退役。而根据新标准，福州市二手房交易代征税费指导价将根据楼层高度、所处地段、建筑年份的不同，有不同的计税标准。
二手房交易将实行动态计税
昨日下午，记者就此事咨询了市地税局、市房屋交易登记中心等部门，但上述部门均未对此事作出回应。
记者看到，根据公告内容，取旧标准而代之的，是一套“存量房交易评估系统”，6月1日，这套系统将正式上线运营。
公告指出，计税标准有两个，房屋申报价等于或高于计税评估价值的，按纳税人申报的价格计算征收税费;房屋申报价格低于计税评估价值且无正当理由的，按计税评估价值计算征收税费。是否按新标准计税，以二手房在房屋登记部门申请登记的受理时间或买卖合同网上签约时间为准。
对于这套“存量房交易评估系统”，知情人士表示，这套系统是动态的，会根据不同的地区、不同的地段，产生不同的评估价格，不同于原来静态的“粗线条”计税方式。
对计税价有疑问该如何处理?
对于上调的比例，相关部门目前并未正式公布，但据记者了解，在一份福州市地税局上报的方案中，有提及上调比例，四城区的平均涨幅为13%。最终如何执行，需要等福州市政府拍板。
对此，福州房产专家王剑超表示，存量房交易动态系统特点之一，就是一小区一价格，价格将落到具体小区。
但他表示，既然要实行一小区一价，就要拿出能让买卖双方都信服的依据。目前，权威的依据有4处来源，分别是交易登记中心的一手房网签和二手房网签数据、福州市房地产估价协会的估价数据、福州最大的3家二手房公司真实交易价格。但目前，该动态系统并没有进行完整的数据收集，可能拿不出充分依据。
王剑超提醒，当市民对计税价格有疑问时，应该和地税局联合委托正规房地产估价公司评估。
对一次性付款购房者影响大
若计税标准上调，对福州二手房行业会有哪些影响?对哪类购房者的影响最大?
“受影响的主要还是一次性付款的人群。”麦田房产营运总监吴祖怀表示，上调对一次性付款的购房者影响比较大，而对于采用按揭方式购房的人，不会有太大的影响。
吴祖怀说，由于按揭人群需要进行贷款，而贷款额度是取决于评估价格的，按揭购房者都希望做高贷款额度，因此也会做高评估价，让评估价接近市场成交价，这会比现有的指导价高出不少。但对于一次性购房者而言，由于不需要向银行申请贷款，因此可以低报实际成交价，减少税费。目前，麦田房产统计的一次性付款比例达到50%，如果按此比例，会有一半的购房者受较大影响。
对于整个行业而言，吴祖怀表示，上调计税标准会增加政府税收收入，指导价也更加接近市场成交价，对二手房行业而言，因购房成本变高，市场观望情绪变浓厚。
王剑超认为，动态系统推出的另一个目的是为了房地产税的征收，开展前期的铺垫工作，预计在三年到五年左右，待条件符合后，将会进行房地产税的开征。
算一算：
记者算了一笔账，如果按照上述上调方案，以2003年建成，一环路以内的1到6层，面积为100平方米住宅为例，综合契税、个人所得税、营业税三部分，若这套房子在鼓楼区，则上浮25%，二手房交易将多出1.16万元左右的费用，若房子在晋安区，则上浮5%，二手房交易将多出2300元左右的费用，若房子在台江区，将多出5100多元的费用。
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