小杨认为，小张出卖的房产至今未能领取权属证书，买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第３７条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，应认定合同无效并退还定金。
结果：法院认为，小张和小杨签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方合意解除合同，但因小张没有违约，故小杨无权要求退还定金。最终法院驳回了小杨的诉讼请求。
■律师点评：
在使用权房有相对低廉的价格优势，但往往在交易过程中易出现纠纷，焦点在于这类房屋买卖的效力问题。反悔的购房者以这类交易违反《城市房地产管理法》第３７条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，主张买卖合同无效。而这类买卖合同的效力认定也是司法实践中的疑难问题。
传统观点认为，根据《合同法》第５２条第５项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《城市房地产管理法》第３７条第６项规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该项规定属于法律的强制性规定，没有办理权属证书的使用权房买卖合同已经违反该项强制性规定，人民法院应当宣告此类合同无效。
但是，随着我国市场经济的不断发展和对民事法律理论的深入研究，尽量维护合同效力以促进经济发展的原则已经得到广泛认同，并且在民事立法中得以贯彻，无效合同的范围正不断缩小。因为一旦合同能够被轻易宣告无效，势必给合同当事人拒绝履行合同提供了极好的借口，市场的信用机制无从建立。更重要的是，合同在被宣告无效后，合同当事人还需要继续寻找其他合作者，继续磋商的过程必然要花费大量的资源和成本，不利于整个市场经济的发展。基于这种经济分析的方法，民法界普遍认为无效合同的范围应当受到严格限制，重要的方法之一是对《合同法》第５２条第５项中“法律、行政法规的强制性规定”作限缩解释。
《城市房地产管理法》第３７条第６项其目的在于限制权利人不明的房地产转让，以维护房地产市场秩序，但不意味着禁止这类房屋的交易。本案中，小张通过公开拍卖的方式取得房屋的使用权，该房屋权属明晰，不存在任何权属不明或其他纠纷，所以小张对该使用权房屋享有处分权，可以出卖，就此签订的买卖合同属有效合同。而且在交易过程中小张已经确认可以为此房屋办理房屋产权证，买卖合同的履行不存在任何法律上的障碍，在此情况下小杨仍然要求解除合同，依据定金罚则无权要求返还定金。
■法规链接：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第３７条规定下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第５２条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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