日前，思明区法院民一庭总结房屋租赁合同纠纷的审判实务，提醒读者在租赁房屋时需要注意的细节。
房东不收租还是房客不交钱?
因为房客无法举证，法院最终支持房东解约
房东阿兰状告租客小刘不按时交房租，单方要求解除租赁合同;小刘则直喊冤枉，说不是她不交租金，而是阿兰故意不收租金。最终，法院判定，阿兰有权解除租赁合同。这是怎么回事?
2009年5月，阿兰和小刘签订房屋租赁合同，合同约定:小刘向阿兰租房，租期3年，月租2000元，租金按季度支付。如果小刘没有按期缴纳租金，视为违约，阿兰可以单方解除租赁合同。
2010年8月份，阿兰一纸诉状将小刘告上法院，要求法院判令解除租赁合同。阿兰的理由很简单:小刘2010年7月25日之前没付租金。
小刘大喊冤枉说，不是她到期不交租金，而是阿兰故意躲着她不收租金，2010年7月24日，她还专门打电话联系阿兰来收租金，但是阿兰就是不肯出现，这样拖了两天，就超过了合同约定的时间。小刘还打印了通话清单，证明曾联系阿兰。小刘说，阿兰是看到最近租金涨了，找个借口赶她走，好把房子以更高的价格租给别人。
阿兰承认24日确实接到小刘的电话，但说小刘不是说要给租金，而是说要把房子转租给别人。
法院审理后认为，小刘的通话清单不能证明曾经通知阿兰来取租金，同时，小刘也没有证据证明已经按时支付租金。因此，法院认为小刘违约，阿兰有权解除合同，小刘应结清水电物业等费用。
交租可通过银行
避免相互扯不清
思明区法院法官吕云平:大量租房合同中，双方几乎都未约定如何交纳租金。按照惯例，房租大多当面结清，但很有可能因为难以碰面而无法结算。
提醒房客，遇到房东故意不收租金时，可以采取电话录音、邮寄送达、约请物业公司工作人员见证送交租金的方式保留证据。
但这种方式只能治标，打官司时不能作为直接证据采用。鉴于银行卡普遍化，建议在租赁合同中载明房东的银行账号，约定租金的支付方式就是往这个账户里存款。这样，房客不仅能取得证明已经交纳租金的存款凭证，也能避免房东躲着不收租金。如果房东变更了银行账户应及时通知租客，否则就视为没有改变账户。而同时，房东也能避免房客以找不到人为借口拖欠租金。
租客溜走，拖欠24万元租金?
物业公司证明:租客是退租，已结清费用
2009年6月1日，阿强与林先生签订店面租赁合同，约定月租3.5万元，按季度每次提前5天支付，租期3年。林先生交了3个月租金和3.5万元押金。2009年8月30日，因为找到新的店面，林先生搬走了。
可到2010年3月，林先生突然收到法院的诉状:房东阿强要他支付拖欠了7个月的租金24万元，并解除合同。
林先生申请法院找物业公司了解情况。物业公司的工作人员证明:林先生的商贸公司搬走时，物业公司通知阿强过来，阿强说不来了，店面钥匙就先放在物业公司，如果有人要租，可以带人去看店面。后来，阿强还来处理过租客搬迁的事情。
法院审理后认为，物业公司工作人员证言可以相互印证，加上其他证据，可以证实商贸公司已经于2009年8月30日搬离，阿强也已收回店面。因此，阿强索要拖欠的租金没有事实和法律依据。
解约时最好
签订书面协议
思明区法院法官吕云平:商铺签订租赁合同时，最好让房东写下准确地址、电话号码、电子信箱，并约定租客提前解除租赁合同的条件。一旦商铺想提前解除租赁合同，就可按合同约定，通过电话、邮寄、电子邮件的方式通知房东，并且保留通知证据。而且，交接时，最好另外签订一份解除租赁合同的书面协议。
外墙逢雨漏水
房子本身问题?
法院:租客装修时任意改变结构，要担责任
2008年10月份，小李将毛坯店面租给阿霞，租期5年，月租1.5万元。双方约定，如果一方要求解除合同，须提前一个月通知对方，并支付1.5万元违约金。同时，装修时不能损坏原有的建筑结构。
店面装修后正式开张。2009年5月，阿霞发现，一到下雨天，房屋外墙就会渗水，她找人维修了两次，还是没办法解决。阿霞告诉小李，小李赶紧联系开发商派人来维修。
2010年2月份开始，阿霞不再支付租金，两个月后以房屋渗水为由搬出，还书面通知小李解除租赁合同。
小李说，毛坯房原本没有漏水的问题，是阿霞装修时破坏了防水结构，这才出现漏水。
法院委托司法鉴定中心调查，鉴定中心认为:阿霞装修加盖夹层楼板，还把卫生间移到夹层，并且改动了消防通道门，最终引起渗漏。
法院据此认定房屋渗水是阿霞装修改变原有结构造成的，判令阿霞支付拖欠的租金和滞纳金。
房屋结构用途
不得任意改动
思明区法院法官吕云平:承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
因此，租客在签订租赁合同时，必须明确相应的条款，装修店面或房屋时，不得擅自变动建筑结构。当店面将要用于特定经营项目时，一定要先向房东了解房屋装修后能否取得相应资质。
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