买带洋快餐租约的店面
2008年2月19日，该洋快餐公司与厦门万联房地产有限公司签订租约，约定万联公司将其所有的一处使用面积为367平方米的房产出租给该洋快餐公司使用，租赁期为10年，租金按照租赁房产所开立的餐厅营业额的8%计取租金。
两个半月后的5月7日，万联公司将这处房产卖给了曲小姐等四位业主，双方签订了 《商品房买卖合同》和补充协议，约定自2008年6月3日起，被告与万联公司签订的《租赁合同》的出租方变更为曲小姐等四人。
10年租约要“亏”几百万？
之后的11个月，洋快餐公司逐月向四位业主以《营业额及租金和其他款项的通知单》（以下简称《通知单》）的形式告知业主们前一个月餐厅的营业额及其应交纳的租金，根据11张《通知单》显示，这家洋快餐餐厅平均月营业额约为28万元，按照合同约定的营业额的8%为租金计算，每平方米的月租金平均为61.3元。
“签约时我们问餐厅是否有保底的营业额，对方说至少有150万元的营业额。”几位业主说，他们认为，租金金额的确定依赖于《通知单》，而业主们无法对餐厅的营业额进行监督。由于这份租赁合同的期限为10年，业主们自己算了一下，餐厅支付的租金将少于市场行情价格几百万元。
属于“风险租金”不违法
在当了一年洋快餐的业主后，曲小姐等四人同时向厦门市湖里区法院提起诉讼，要求撤销双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。业主们认为，洋快餐将租金的支付方式与其经营进行捆绑，实际上是将业主与洋快餐的经营风险进行捆绑，导致业主收取的租金处于不确定状态，变相地将业主由房东变成“股东”。
对此，洋快餐公司辩称，其和业主约定的属于“风险租金”，营业额越高，租金也越高。该合同并没有违反我国的相关法律。而业主们对于同等地段的租金的计算，与本案不存在可比性。而且，正是由于洋快餐餐厅的入驻才带动或提高了周边店面的租金。（记者 陈洋钦 通讯员 陈万颖 吴永福）
法官说法
风险可预知双方合同有效
湖里区法院审理后认为，四原告在签订房产买卖合同时，已知房产处于租赁状态及租赁合同的内容，并在此之后又与万联公司、被告签订了《补充协议》，对租赁合同的内容及租金支付方式等进一步进行确认。由此可见，四原告对租金的支付方式及合同风险是明知和可预知的。而法律、行政法规对租金的计算及支付方式并无强制性规定，当事人可自由约定，并应承担相应的法律后果。
至于租金是否明显低于同等地段店面租金，经过法庭委托相关鉴定机构鉴定，洋快餐实际支付的租金大多在评估价格范围内，同时，租金也可以随洋快餐营业额的上升而高出鉴定价格范围。因此，判定双方合同有效。
曲小姐等业主不服，上诉至厦门市中级人民法院。近日，厦门中院做出终审判决，驳回上诉，维持原判。
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