房屋买卖委托书注意事项

    王小姐欲出售其名下位于本市的一套房产，2010年7月在居间方的撮合下与买受方叶先生签订了出售该房屋的房地产买卖协议，并约定2010年8月底前签订《房地产买卖合同》，后因王小姐在外地出差，特公证委托戴先生为其代理人办理签订该房屋买卖合同的相关事宜，委托书中没有涉及戴先生收取购房款的的权限。在签订买卖合同当日，买受方叶先生应戴先生要求将购房款支付至其个人账户，事后王小姐在办理银行还贷手续时，发现自己未收到叶先生的购房款，遂将叶先生以未按时支付购房款为由诉至法院，要求叶先生按合同约定支付购房款并承担逾期付款的违约金。

　　【案例分析】

　　王小姐主张：自己是该房屋的产权人，叶先生却将购房款支付给受托人，不应当认定为其支付了购房款，叶先生的行为已经形成付款逾期，构成违约。

　　叶先生主张：我已将购房款交由王小姐的受托人，有银行的转账凭条为证。王小姐和受托人的财产纠葛与自己无关,王小姐应继续履行买卖合同。

　　依据《民法通则》第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

　　因戴先生签订买卖合同时出具的公证委托书中无收取购房款的的权限，叶先生不应将购房款支付给产权人以外的其他人，所以不能认定其已支付了购房款。据此叶先生需按合同约定支付王小姐购房款。但叶先生可以另诉要求戴先生返还其不当得利并赔偿损失。

　　根据《合同法》第四百零六条：因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应该赔偿损失。故王小姐也可要求戴先生承担其自行收取购房款而给王小姐造成的损失。

　　【笔者建议】

　　1.办理委托公证手续时需明确完备代理人的权限。

　　2.在签订买卖合同时若一方持有公证委托书，应注意核查代理人的委托权限。

　　3.委托书中未明确收取购房款的的权限，应将购房款支付至产权人账户。若代理人执意要收取购房款，可建议购房款先行由居间方保管，代理人出具有收取购房款权限委托书时转付。

　　4.房产买卖中涉及到公证委托容易产生纠纷的还有以下几种情况应予以注意：

　　出售方：1)在委托权限中无办理清偿贷款，注销抵押的权利;

　　2)在委托权限中无协助买受方办理贷款的权利;

　　3)在委托权限中无办理物业过户、水、电、燃气、物业维修基金更名权利。

　　买受方：1)委托购买的物业地址不明确清晰，仅书写为委托购买某一区域的物业;

　　2)在委托权限中无代为买受方办理贷款的权利。

　　买卖双方：1)无签署合同权限;

　　2)对委托时间的约定，建议至委托事项完成之日止;

　　3)受托人无转委托权而转委托的。